Покупка квартиры под сдачу похожа на запуск небольшого дела. Вы вкладываете деньги, время и нервы, а отдача зависит от того, насколько точно вы просчитали спрос. Двухкомнатная квартира у метро кажется почти беспроигрышным вариантом: семейные пары, друзья, приезжие специалисты. Но именно у такого, казалось бы, простого варианта больше всего подводных камней. Ниже разбор того, как подойти к покупке в новостройке рядом с метро, чтобы квартира приносила доход и радовала вас.
Начните с того, кто будет снимать
Прежде чем ехать смотреть дома, ответьте себе на простой вопрос. Кто ваш будущий жилец? От этого зависит всё: планировка, ремонт, мебель, даже этаж.
У метро обычно несколько типов арендаторов. Первый: пара без детей, которой важна дорога до работы. Второй: семья с ребёнком, которой нужны комнаты порознь. Третий: двое коллег или друзей, которые делят аренду. Четвёртый: командированные, которым нужна квартира на несколько месяцев.
Каждый тип диктует свои требования. Паре хватит одной спальни и просторной кухни-гостиной. Семье нужны две изолированные комнаты. Друзьям важен второй санузел и две отдельные спальни равного размера. Командированным важна близость к метро и возможность быстро заселиться.
Проверьте это на месте. Приезжайте к дому в будний день утром и вечером. Посмотрите, кто идёт к метро и от метро. Поговорите с людьми во дворе, если получится. Загляните в местные точки общепита и в продуктовый магазин рядом: по составу покупателей многое понятно о районе. Задайте вопросы тем, кто сдаёт жильё по соседству: какие запросы у людей, что спрашивают чаще всего.
совет. Определите один-два типа жильцов, на которых рассчитана квартира, и дальше оценивайте каждый вариант только через их потребности.
Изучите сам дом и его окружение
Новостройка у метро выглядит привлекательно на любых изображениях. Но жить и сдавать вы будете в конкретном доме с конкретным двором, подъездом и соседями.
Приезжайте к дому без сопровождения. Пройдитесь по двору. Оцените, где будут стоять машины, есть ли место для детской площадки, как устроены входы. Посмотрите на фасад: ровные ли швы, как сделаны откосы, нет ли следов протечек. Загляните в подъезд, если доступ открыт, и осмотрите его. Проверьте состояние лифтов, отделку холлов, освещение.
Спросите у продавца, кто будет управлять домом и на каких условиях. Уточните, как устроены платежи за содержание, что входит в тариф. Попросите показать проект договора с управляющей компанией до подписания договора долевого участия. Заранее поймите, сколько будет стоить содержание квартиры каждый месяц: эта сумма ляжет на плечи арендатора или вычтете из своей прибыли.
Отдельно проверьте парковку. У метро машина нужна не всем, но многие арендаторы приезжают на своей. Уточните, сколько мест в подземном паркинге, сколько на улице, продаются ли места отдельно. Если места нет, это сузит круг жильцов и снизит цену аренды.
проверьте. Пройдите путь от подъезда до турникетов метро пешком в разное время суток. Так вы сами поймёте, насколько он удобен, полагаясь на собственный опыт.
Новостройки из каталога
ВЭРИ на Ботаническойм. Фонвизинская, Петровско-Разумовская · Марфиноцена по запросу
Twistм. Савёловская · Савёловскийот 190.69 млн ₽
НУНм. Окскаяот 25 млн ₽
Petrovsky Park Tower (Prime Park)м. Динамо, ЦСКАот 32.98 млн ₽Читайте документы по дому сами
Вам предстоит подписать договор долевого участия или купить готовую квартиру. В обоих случаях нужна своя проверка, опирайтесь на собственные наблюдения.
Запросите у продавца проектную документацию на дом и изучите её. Вам нужны разделы о конструктивных решениях, инженерных системах, благоустройстве. Посмотрите, как устроены вентиляция, отопление, водоснабжение. Уточните, какие материалы использованы для стен, перекрытий, окон. Это влияет и на комфорт жильцов, и на будущие расходы.
Если дом уже сдан, посмотрите выписку из ЕГРН на квартиру. Сверьте площадь, этаж, назначение. Проверьте, нет ли обременений и арестов. Если квартира в новостройке от застройщика, уточните, как оформлены права на землю и на дом.
Отдельно разберитесь с разрешительной документацией на строительство, если дом ещё не сдан. Спросите, на каком этапе стройка, какие работы завершены, когда планируется ввод. Попросите показать актуальные фотографии со стройплощадки, а лучше съездите туда сами.
Если покупаете у частного лица, проверьте историю квартиры: кто собственник, как давно владеет, нет ли зарегистрированных жильцов, не было ли сделок по доверенности. Попросите справку о задолженности по коммунальным платежам.
Разберитесь с планировкой под аренду
Планировка двухкомнатной квартиры бывает разной, и для сдачи это критично. Изолированные комнаты подходят семье или двум жильцам. Смежные комнаты или большая кухня-гостиная с одной спальней больше подойдут паре.
Проверьте размеры комнат. Обе должны быть достаточно просторными, чтобы в каждой поместилась кровать и осталось место для хранения. Если вторая комната крошечная, жильцы будут недовольны, а платить больше не станут.
Посмотрите на санузлы. Один совмещённый санузел удобен не всем. Два санузла, даже маленьких, расширяют круг арендаторов и дают повод поднять цену.
Оцените кухню. Для аренды она должна быть достаточно большой, чтобы там можно было готовить и есть. Проверьте, есть ли место под холодильник, плиту, мойку, стиральную машину. Если кухня тесная, жильцы будут искать другие варианты.
Посмотрите на окна и стороны света. Комнаты, выходящие на шумную магистраль, будут стоить дешевле. Если окна выходят во двор, это плюс. Проверьте, как падает свет в разное время дня: приезжайте утром и вечером.
Отдельно проверьте хранение. Встроенные шкафы, кладовая или гардеробная комната сильно повышают привлекательность квартиры. Если места мало, жильцы будут ставить вещи в комнатах, и квартира будет казаться теснее.
Подберём квартиру под ваш бюджет
Оставьте телефон. Пришлём подходящие варианты в WhatsApp или Telegram.
Оцените инфраструктуру своими глазами
Район у метро часто выглядит на карте удобным. На деле нужно проверить всё лично.
Пройдитесь от дома до ближайших магазинов. Посмотрите, какие там цены, есть ли продукты на любой вкус, работает ли доставка. Загляните в аптеку, поликлинику, салон связи. Проверьте, как далеко до них идти.
Найдите ближайшие школы и детские сады, если планируете сдавать семье. Посмотрите на них снаружи, уточните у местных жителей, как туда попадают. Оцените дорогу до них от дома: удобно ли вести ребёнка, есть ли переходы.
Проверьте транспорт. Помимо метро, посмотрите на автобусные остановки, маршруты, интервалы. Уточните, как добраться до центра и до крупных мест работы. Это важно для арендаторов, которые работают в других районах.
Оцените шум и воздух. Приезжайте в разное время: утром, днём, вечером, в выходные. Послушайте, что происходит во дворе и на улице. Проверьте, не идёт ли рядом стройка, не работает ли круглосуточное предприятие. Понюхайте воздух: запахи от дороги или производства сильно снижают привлекательность квартиры.
проверьте. Сходите в ближайший продуктовый в вечернее время и посмотрите на очередь и ассортимент. Так вы поймёте, насколько район обжитой.
Посчитайте экономику до покупки
Аренда приносит доход, но у неё есть расходы. Посчитайте их до того, как подписывать договор.
Начните с цены покупки. Сравните её с соседними домами и с готовыми квартирами в том же районе. Если новостройка стоит заметно дороже, подумайте, оправдано ли это. Иногда переплата за новизну не окупается арендой.
Посчитайте ежемесячные расходы. Сюда входят платежи за содержание и ремонт, коммунальные услуги, налог на имущество, страхование. Уточните, кто платит за коммунальные услуги: вы или арендатор. В новостройках тарифы на содержание бывают выше, чем в старых домах.
Заложите расходы на ремонт и мебель. Квартира под сдачу должна быть готова к заселению: ремонт, техника, мебель, посуда, текстиль. Даже если квартира с отделкой от застройщика, многое придётся докупать.
Учтите простои. Квартира не всегда будет занята. Заложите несколько месяцев в году без арендатора. Также заложите расходы на поиск жильцов, проверку, оформление договора.
Проверьте налоговый режим. Если сдаёте квартиру как физлицо, платите налог с дохода. Можно оформить самозанятость или индивидуальное предпринимательство на упрощённой системе: условия отличаются. Посчитайте, какой вариант выгоднее именно вам, и учтите это в расчётах.
Подумайте про амортизацию. Мебель и техника изнашиваются, ремонт требует обновления. Заложите на это часть дохода каждый месяц.
Оцените ликвидность на будущее
Даже если вы покупаете квартиру надолго, однажды её придётся продать. Ликвидность зависит от дома, района и планировки.
Проверьте, сколько квартир в доме выставлено на продажу и на аренду. Если предложений много, конкуренция будет высокой и при сдаче, и при продаже. Уточните, как давно дом сдан: чем больше жильцов заселилось, тем проще найти арендатора.
Посмотрите на окружение. Рядом могут появиться новые дома, которые добавят конкуренции. Или, наоборот, новые объекты инфраструктуры, которые повысят привлекательность. Изучите планы развития района: что собираются строить, реконструировать, прокладывать. Эти сведения можно найти в открытых источниках и обсудить с местными жителями.
Оцените репутацию дома и управляющей компании. Поговорите с жильцами, почитайте обсуждения в местных сообществах. Если в доме постоянные проблемы с отоплением, лифтами или уборкой, это скажется и на аренде, и на продаже.
Составьте чек-лист для выезда на объект
Перед поездкой на смотрины подготовьте список того, что проверить. Так вы не забудете важное и сможете сравнить несколько вариантов между собой.
Запишите вопросы продавцу: сроки сдачи, условия договора, состав отделки, наличие парковки, управляющая компания, порядок приёмки. Попросите показать проект договора заранее, чтобы изучить его дома.
Возьмите с собой рулетку, чтобы проверить фактические размеры комнат и кухни. Замерьте ширину коридора, высоту потолков, размеры санузла. Сфотографируйте виды из окон в разное время.
Пройдите путь до метро пешком и засеките время. Проверьте, как пройти к дому от остановок и от парковки. Загляните в подъезд, на лестничную клетку, в лифт.
Поговорите с соседями, если получится. Спросите, как им живётся, что устраивает, что нет. Уточните, как работает управляющая компания, быстро ли решают проблемы. Поговорите с арендаторами в соседних квартирах, если они есть: как они нашли жильё, сколько платят, что важно для них.
совет. Сделайте фотографии и короткие заметки по каждому объекту сразу после выезда. Через неделю детали забудутся, а сравнивать варианты придётся по памяти.
Что известно о доме НУН
м. Окская
- На первом этаже размещаются лобби и коммерческие помещения с отдельными входами.
- На подземном уровне запроектирован паркинг на 58 машино-мест.
- Дизайн лобби делает московское бюро MAD Architects.
Подготовьте квартиру к сдаче заранее
Пока идёт оформление, продумайте, как будете готовить квартиру к сдаче. Это сэкономит время и деньги.
Решите, кто будет заниматься ремонтом и закупкой мебели. Можно нанять подрядчика, можно вести самому. Заранее составьте смету и список необходимого.
Подумайте о нейтральном оформлении. Яркие цвета и необычные решения сужают круг арендаторов. Спокойные тона, простая мебель, качественная техника подходят большинству.
Проверьте, какие удобства важны для арендаторов: стиральная машина, посудомоечная машина, холодильник, плита, микроволновка, кондиционер, быстрый интернет. Уточните, какие провайдеры работают в доме, и какие условия подключения.
Продумайте, как будете показывать квартиру. Если вы живёте далеко, нужен человек на месте или удалённый показ. Заранее решите, кто будет проводить просмотры, оформлять договор, принимать платежи.
Составьте договор аренды. В нём укажите срок, размер оплаты, порядок внесения, условия расторжения, ответственность за имущество, правила проживания. Договор лучше готовить вместе с юристом, чтобы учесть нюансы.
Частые вопросы
Как проверить район, если я не живу в Москве?
Приезжайте на несколько дней в разное время. Посмотрите район утром в будний день, вечером после работы, в выходные. Пройдите основные маршруты пешком. Поговорите с местными жителями и арендаторами. Изучите открытые карты и планы развития района, но обязательно сверьте их с тем, что видите сами.
Что важнее для арендатора: метро или состояние квартиры?
Зависит от типа жильца. Тем, кто ездит на работу каждый день, метро важно. Семьям с детьми важнее планировка, инфраструктура и безопасность двора. Командированным важны близость транспорта и готовность квартиры к заселению. Определите своего жильца и расставьте приоритеты под него.
Стоит ли покупать квартиру с отделкой от застройщика под сдачу?
Это экономит время, но не всегда деньги. Проверьте качество отделки сами: посмотрите, как сделаны стены, полы, сантехника, электрика. Иногда проще купить без отделки и сделать ремонт под себя. Посчитайте оба варианта и выберите тот, что выгоднее именно вам.
Как проверить управляющую компанию до покупки?
Спросите у продавца, кто управляет домом, и попросите показать проект договора. Поговорите с жильцами и арендаторами, узнайте, как быстро решают проблемы, как устроены платежи, как содержат дом. Посмотрите на состояние подъезда и двора: они говорят о работе компании больше любых слов.
Можно ли сдавать квартиру, купленную в ипотеку?
Да, но нужно согласовать это с банком. Условия ипотеки могут запрещать сдачу без уведомления или требовать согласия. Уточните условия у банка до покупки. Также важно оформить налоги на доход от аренды: уточните подходящий режим до того, как найдёте первого жильца.
Если вы хотите подобрать двухкомнатную квартиру у метро Вавиловская под сдачу без ошибок, оставьте заявку на подбор на нашем портале. Мы поможем сравнить варианты, проверить документы и посчитать экономику покупки.
