Квартира в сданном доме у метро Партизанская: как купить и не ошибиться

Сданный дом кажется самым простым вариантом. Ключи уже есть, лифт работает, во дворе ходят люди. Можно приехать, потрогать стены, посмотреть на окна и решить. Но именно здесь покупатель чаще всего расслабляется и пропускает то, что в строящемся доме проверил бы десять раз. Разберём по шагам, что смотреть, о чём спрашивать и что фиксировать до подписания.

Начните с того, кто продаёт

Первый вопрос при входе в сделку: кто на другой стороне. Вариантов немного. Квартира может принадлежать застройщику, компании, которая получила её по договору, или частному лицу, купившему жильё раньше. От этого зависит и набор проверок, и порядок расчётов.

С застройщиком всё прозрачнее: у компании есть штат юристов, свои шаблоны договоров, и она дорожит репутацией на будущих объектах. С частным продавцом проще в цене, но сложнее в проверке. С компанией, которая перепродаёт сразу несколько квартир, вы получите нечто среднее.

Спросите прямо: на каком основании человек или фирма владеет этой квартирой. Попросите показать документ о праве собственности. Сверьте фамилию или название фирмы с тем, кто подписывает договор. Если продаёт один, а собственник другой, задайте вопрос, по какой доверенности он действует, и посмотрите на эту доверенность своими глазами.

Проверьте, не числится ли на квартире обременение. Закажите выписку из ЕГРН сами, не полагайтесь на копию на экране телефона. В выписке будет видно, есть ли залог, арест или другой запрет. Если квартира в залоге у банка, сделка возможна, но порядок снятия залога пропишите заранее.

Проверьте дом как объект

Осмотрите само здание, его состояние и обустройство. Оцените, как оно поведёт себя в повседневной жизни.

Сданный дом это живой организм, у которого уже есть история. Даже короткая. Посмотрите, сколько времени прошло с момента ввода. Если дом сдан недавно, часть недоделок ещё не вылезла. Если давно, стоит спросить, почему квартира до сих пор не продана.

Осмотрите сам дом снаружи и внутри. Фасад, входные группы, лифты, лестницы, подвал, двор. Это те места, где вы будете бывать каждый день. Проверьте, нет ли следов подтоплений и трещин, как обшиты стены в местах общего пользования.

Загляните в подъезд в разное время. Утром и вечером, в будни и выходные. Так вы увидите, кто здесь живёт, насколько шумно, есть ли ремонты, которые идут одновременно в нескольких квартирах.

Пройдитесь по квартире вдумчиво

Внутри квартиры ведите себя как инспектор. Открывайте краны, проверяйте напор, смотрите, как уходит вода. Включите свет во всех комнатах. Понюхайте воздух в ванной и на кухне. Загляните за мебель, если она есть, и под неё.

Проверьте окна. Открываются ли створки, держат ли уплотнители, нет ли продувания. Посмотрите на подоконники и откосы: следы влаги говорят о проблемах с наружной частью.

Постучите по стенам. Звук подскажет, где кладка, где гипсокартон, а где пустота. Осмотрите углы на предмет сырости. Загляните в электрощит: сколько линий, есть ли заземление, подключён ли счётчик.

Спросите, делали ли в квартире перепланировку. Если да, попросите показать, как она узаконена. Любая перепланировка без документов станет вашей головной болью после покупки.

Изучите управление домом

От того, как управляют домом, зависит очень многое. Спросите, кто управляет домом: управляющая компания или товарищество собственников. Посмотрите, как выглядит двор, подъезды, мусорные площадки. Это лучший индикатор качества управления.

Поговорите с соседями. Задайте вопрос о том, как быстро решают проблемы, как относятся к ремонтам, как работает домофон, есть ли консьерж и как он выполняет свои обязанности.

Спросите про платежи. Сколько в среднем уходит на содержание и ремонт, есть ли долги у квартиры, которую вы смотрите. Долги по коммунальным платежам переходят на нового собственника в части содержания жилья, поэтому проверьте этот момент заранее.

Проверьте окружение своими ногами

Никакие описания не заменят прогулку. Приезжайте в разное время. Утром посмотрите, как выходит из дома поток людей, легко ли уехать. Вечером оцените, как возвращаются. В выходной пройдитесь по двору и окрестным улицам.

Дойдите до метро пешком. Замерьте, сколько это занимает именно у вас. Пройдите тем маршрутом, которым будете ходить каждый день. Посмотрите, есть ли переходы, освещение, удобные тротуары.

Осмотрите ближайшие улицы на предмет того, что вам важно. Магазины, аптеки, поликлиники, школы, детские площадки, спортивные объекты. Если у вас есть дети, пройдите путь до школы и садика. Если вы с автомобилем, проверьте, как обстоят дела с парковкой во дворе и рядом.

Прислушайтесь к шуму. Дорога, стройка, железная дорога, трамвай, соседние дворы. Всё это лучше услышать своими ушами, чем читать о них.

Посмотрите на дом глазами будущего жителя

Возьмите за правило приезжать на объект в разное время суток и в разные дни. То, что кажется тихим в будний день, может оказаться шумным в выходной. То, что кажется спокойным вечером, может быть переполнено утром.

Проверьте, как работает лифт в час пик. Спуститесь и поднимитесь. Оцените, сколько людей ждёт, как долго едет кабина, есть ли грузовой лифт.

Посмотрите, как выглядит двор в непогоду. Если есть возможность, приезжайте после дождя. Так вы увидите, где стоят лужи, где скапливается вода, как устроены водоотводы.

Поговорите с людьми во дворе. Задайте вопрос о том, как здесь живётся, что нравится, что не очень. Люди во дворе говорят честнее, чем любые описания.

Сверьте всё с документами на квартиру

Документы проверяйте спокойно и последовательно. У вас на руках должны быть: выписка из ЕГРН, документ о праве собственности, основание его возникновения, технический паспорт на квартиру. Если квартира получена по договору участия в долевом строительстве, посмотрите на акт приёма-передачи.

Сверьте площадь в документах с тем, что вы видите. Расхождения бывают за счёт перепланировок. Если что-то не совпадает, выясните причину до сделки.

Проверьте, нет ли в квартире зарегистрированных жильцов, в том числе несовершеннолетних. Снимите этот вопрос до подписания. Если кто-то зарегистрирован, он должен выписаться до или сразу после сделки, и это нужно закрепить письменно.

Уточните, кто оплачивает долги по коммунальным услугам. Сделайте сверку с управляющей компанией или товариществом. Получите документ о том, что задолженности нет или что она закрыта продавцом.

Продумайте расчёты и договор

Договор купли-продажи это ваш главный инструмент защиты. Не подписывайте его в спешке. Читайте каждый пункт. Если что-то непонятно, спрашивайте, пока не поймёте.

Закрепите в договоре цену, порядок расчётов, срок передачи квартиры, состав имущества, которое остаётся. Если в квартире остаётся мебель или техника, перечислите её. Если что-то забирают, тоже перечислите.

Определите, как будут проходить деньги. Вариантов несколько: аккредитив, счёт условного хранения, банковская ячейка, прямая передача. Выбирайте тот, который вам понятен и удобен. Обязательно пропишите, при каких условиях деньги переходят продавцу.

Зафиксируйте в договоре, что продавец гарантирует отсутствие долгов и прав третьих лиц. Пропишите ответственность за нарушения.

Примите квартиру по акту

Передача квартиры оформляется актом. Не подписывайте его, пока не осмотрели всё. Возьмите с собой фонарик, рулетку, блокнот. Проверьте окна, двери, краны, электрику, вентиляцию.

Если есть недостатки, перечислите их в акте или в отдельном документе. Договоритесь, кто и когда их устраняет. Зафиксируйте письменно со сроками, кто и когда устраняет недостатки.

Сверьте показания счётчиков на момент передачи. Запишите их в акт. Так вы не будете платить за то, что накопилось до вас.

Частые вопросы

Можно ли купить квартиру в сданном доме по договору участия в долевом строительстве

Нет, если дом уже сдан и квартира оформлена в собственность. В этом случае вы покупаете по договору купли-продажи. Договор участия в долевом строительстве применим к строящимся объектам. Если вам предлагают оформить ДДУ на сданный дом, задайте вопросы и посмотрите на документы внимательнее.

Как проверить, не было ли в квартире незаконной перепланировки

Сравните планировку в техническом паспорте с тем, что видите. Проверьте стены, проёмы, сантехнику. Если что-то не совпадает, спросите, как это узаконено. Запросите документы, подтверждающие согласование. Если документов нет, перепланировка может стать вашей проблемой после покупки.

Что делать, если в квартире остаются зарегистрированные жильцы

Договоритесь о снятии с регистрации до сделки или сразу после. Закрепите это в договоре с указанием срока. Если жильцы не выписываются, вы вправе обратиться в суд, но лучше решить вопрос до передачи денег.

Как проверить, кто управляет домом и какие у него планы

Спросите у продавца, кто управляет домом. Поговорите с соседями и посмотрите на состояние мест общего пользования. Запросите у управляющей компании сведения о текущих работах и планах. Сравните то, что вам скажут, с тем, что видите во дворе и в подъезде.

Стоит ли проверять окружение, если дом уже сдан

Обязательно. Сданный дом не значит, что окружение сложилось. Рядом могут идти стройки, меняться маршруты транспорта, появляться новые объекты. Прогуляйтесь в разное время, посмотрите на планы развития района, поговорите с жителями. Это даст вам более точную картину, чем любые описания.

Если вы хотите пройти этот путь с поддержкой, оставьте заявку на подбор квартиры на нашем портале. Мы поможем составить список вопросов, проверить документы и выбрать квартиру, в которой вам будет спокойно жить.