Четырёхкомнатная квартира в новостройке под аренду это отдельная история. Семей с четырьмя спальнями не так много, спрос тут узкий, зато и конкуренция среди арендодателей ниже. Покупка такой квартиры в Москворечье-Сабурово может стать хорошим вложением, если подойти к делу внимательно. Разберём по шагам, что проверить, как считать выгоду и какие ошибки чаще всего совершают покупатели.
Сначала определите, кому вы будете сдавать
Четырёхкомнатная квартира редко нужна одиночке или паре. Ваш арендатор это чаще всего большая семья, иногда две семьи, которые хотят жить вместе и делить расходы, реже компания взрослых людей, снимающих жильё сообща. От этого зависит всё: планировка, состояние ремонта, набор техники, даже этаж.
Подумайте, кто ваш типичный жилец. Семья с детьми будет искать комнаты примерно равного размера, кухню, где можно посадить всех за стол, место под коляску или самокаты. Взрослые соседи больше смотрят на количество санузлов и на то, чтобы комнаты были изолированными. Детский сад и школа рядом важны для одних, близость к транспорту для других.
Проверьте на месте, реально ли в этой квартире жить большой компанией. Посчитайте, сколько человек сядет за обеденный стол, хватит ли шкафов, не придётся ли проходить в свою комнату через чужую. Такие бытовые детали арендатор замечает в первые минуты просмотра и делает выводы быстрее, чем вы успеете рассказать о доме.
совет. Пройдите по квартире с мыслью, что здесь будут жить несколько взрослых одновременно. Если кто-то будет мешать другому утром в ванной, жилец это почувствует и уйдёт к соседям по объявлению.
Изучите сам район своими глазами в разное время
Вы покупаете квартиру в незнакомом месте, значит ваша задача собрать факты лично. Приезжайте в Москворечье-Сабурово несколько раз: утром в будни, вечером после работы, в выходной. Смотрите, как меняется обстановка.
Изучите дорогу к метро или к остановке наземного транспорта. Пройдите этим маршрутом пешком, замерьте время сами, без чужих подсказок. Оцените, насколько удобно идти зимой, есть ли освещение, не приходится ли переходить через оживлённые магистрали.
Посмотрите, что творится во дворе. Где ставят машины, хватает ли мест, не превращается ли двор в сплошную парковку к вечеру. Прислушайтесь к шуму: слышно ли железную дорогу, трассу, стройку по соседству. Загляните во дворы соседних домов, чтобы понять, как выглядит жизнь квартала целиком.
Изучите, что есть рядом: продуктовый магазин, аптека, поликлиника, детская площадка. Откройте карту города и пройдите по ней пешком виртуально, а потом сверьте с реальностью. Всё, что важно для вашего будущего жильца, должно быть в шаговой доступности или быстро достижимо на транспорте.
проверьте. Приезжайте в район вечером в будний день. Именно тогда видно, как обстоят дела с парковкой, освещением и шумом.
Новостройки из каталога
THE LOT by Akvilonм. Павелецкая · Даниловскийот 20.92 млн ₽
Symphony 34м. Дмитровская, Петровский парк · Савёловскийот 26.5 млн ₽
HIGH LIFEм. Беговая, Динамо · Даниловскийот 4.44 млн ₽
TALLERм. Павелецкая · Даниловскийот 72.9 млн ₽Разберитесь с транспортной доступностью
Дорога до работы и до центра города это то, о чём арендатор спросит в первую очередь. Разберитесь, какие виды транспорта есть рядом с домом и как быстро по ним можно уехать.
Пройдите от дома до ближайшей станции метро или МЦК и замерьте время своими ногами. Проверьте, сколько идёт наземный транспорт до крупных узлов. Посмотрите расписание и интервалы: если автобус ходит редко, это нужно знать заранее.
Оцените, как обстоят дела с выездом на машине. Выезд из района утром и вечером может занимать разное время. Проедьте маршрут сами в час пик, если планируете жить здесь или рассчитываете на жильцов с автомобилем.
Спросите у местных жителей, как они добираются до работы. Люди во дворе и в магазине подскажут полезное. Их опыт покажет реальную картину, которую вы не увидите за один короткий визит.
Проверьте сам дом и его состояние
Новостройка новостройке рознь. Даже свежий дом может иметь проблемы, которые проявятся через год. Ваша задача оценить качество дома до сделки.
Осмотрите фасад, подъезд, входные группы. Оцените качество отделки общих зон, работу лифтов, состояние лестниц. Поговорите с консьержем или с жильцами, которые уже заселились, если такие есть. Спросите, как работает управляющая компания, как быстро решают бытовые вопросы, как обстоят дела с уборкой и с охраной.
Спросите у продавца, как в доме обстоят дела с шумоизоляцией, с отоплением, с водой. Попросите показать квартиру в разное время суток, если это возможно. Зайдите в подвал и на технический этаж, если вас пустят: там видно, как обслуживают инженерные системы.
Не поленитесь заглянуть в УК или в ТСЖ и задать вопросы напрямую. Какой размер платежей за содержание, какие есть долги у дома, какие планируются работы. Эти сведения влияют на будущие расходы арендатора и на его желание жить здесь.
совет. Поговорите с соседями по подъезду. Живые люди расскажут про управляющую компанию и про дом подробнее любого описания.
Оцените планировку именно под сдачу
Четырёхкомнатная квартира под аренду должна быть удобной для нескольких жильцов. Смотрите на планировку трезво.
Хорошо, если комнаты изолированные. Проверьте, есть ли возможность уединиться в каждой комнате. Оцените количество и расположение санузлов: один санузел на большую семью это постоянные очереди, два уже комфортнее.
Посмотрите на кухню. Достаточно ли места для большой компании, поместится ли большой холодильник, стиральная машина, посудомоечная машина. Подумайте, где хранить вещи: кладовые, гардеробные, встроенные шкафы ценятся арендаторами.
Проверьте, есть ли место под рабочие зоны, если жильцы работают из дома. Большая квартира часто сдаётся людям, которым нужен кабинет. Продумайте, как легко можно выделить такое место без потери жилой площади.
Осмотрите балкон или лоджию. Это дополнительное место хранения и отдыха, которое арендаторы ценят. Если балкон есть, проверьте его состояние и остекление.
Подберём квартиру под ваш бюджет
Оставьте телефон. Пришлём подходящие варианты в WhatsApp или Telegram.
Посчитайте экономику аренды заранее
Покупка под сдачу это бизнес. Прежде чем подписывать документы, посчитайте, сколько вы будете зарабатывать и сколько тратить.
Узнайте, за сколько сдают похожие квартиры в этом районе. Посмотрите объявления на нескольких площадках, сравните площадь, состояние, этаж. Не ориентируйтесь на самое высокое предложение: смотрите на средние и на те, что сдаются быстро.
Посчитайте свои расходы. Сюда входят платежи за содержание жилья, налоги, страховка, возможный простой между жильцами, мелкий ремонт, замена техники. Вычтите эти траты из арендной платы и посмотрите, что останется.
Учтите, что четырёхкомнатная квартира сдаётся дольше, чем однокомнатная. Между жильцами может возникнуть пауза, и её надо пережить. Заложите это в свои расчёты.
Подумайте о том, как вы будете управлять квартирой. Сами будете показывать её, заключать договор, решать бытовые вопросы, или наймёте помощника. Услуги помощника тоже стоят денег и уменьшают доход.
проверьте. Сравните несколько похожих объявлений и посмотрите, какие квартиры висят месяцами, а какие уходят быстро. Это покажет реальный спрос.
Разберитесь с юридической стороной сделки
Покупка новостройки имеет свои тонкости. Здесь важно быть внимательным к документам и к тому, что вы подписываете.
Если квартира покупается по ДДУ, изучите договор внимательно. Проверьте сроки передачи, порядок расчётов, ответственность сторон. Если что-то непонятно, задайте вопрос и получите письменный ответ.
Проверьте, как оформлено право собственности у продавца, если квартира уже готова. Запросите выписку из ЕГРН, посмотрите, нет ли обременений, арестов, других собственников. Сверьте данные в документах с реальностью.
Убедитесь, что квартира не находится в залоге и не продана кому-то ещё. Проверьте историю переходов права, если она у вас есть. В сложных случаях имеет смысл привлечь юриста, который специализируется на недвижимости.
Проверьте, как обстоят дела с приёмкой квартиры у застройщика. Осмотрите её внимательно, зафиксируйте все замечания, если что-то не так. Не подписывайте акт, пока не убедитесь, что всё в порядке. Замечания, которые вы не зафиксировали, потом придётся устранять за свой счёт.
Продумайте ремонт и оснащение под арендатора
Ремонт под сдачу отличается от ремонта для себя. Ваша задача сделать квартиру удобной, долговечной и привлекательной для жильцов, не вкладывая лишних денег.
Выбирайте материалы, которые легко мыть и сложно испортить. Стены лучше красить: краску проще обновить. Полы выбирайте износостойкие, которые не боятся воды и частой уборки. Санузлы делайте с качественной сантехникой, чтобы не чинить её каждый месяц.
Не экономьте на технике, но и не покупайте лишнего. Холодильник, стиральная машина, плита, посудомоечная машина это база. Микроволновка, пылесос, утюг тоже пригодятся. А вот дорогую встроенную технику, которая требует сложного обслуживания, лучше не ставить.
Подумайте о мебели. Она должна быть прочной и нейтральной. Не покупайте дорогие дизайнерские вещи: арендаторы их не оценят и испортят легко. Кровати, шкафы, столы, стулья это то, что нужно в первую очередь.
совет. Считайте ремонт с расчётом на несколько лет вперёд. Дешёвые материалы придётся менять чаще, и в итоге выйдет дороже.
Выберите стратегию сдачи
Есть разные варианты: сдать всю квартиру одной семье, сдать по комнатам нескольким жильцам, сдать посуточно. У каждого варианта свои плюсы и минусы, и вам надо выбрать тот, что подходит именно вам.
Сдача всей квартиры одной семье это самый спокойный вариант. Один договор, один жилец, меньше хлопот. Но и доход, как правило, ниже, чем при сдаче по комнатам.
Сдача по комнатам приносит больше денег, но требует больше внимания. Жильцы меняются чаще, конфликты между ними возможны, общие зоны изнашиваются быстрее. Вам придётся чаще вмешиваться в бытовые вопросы.
Посуточная сдача приносит самый высокий доход, но это уже полноценный бизнес. Нужна регистрация, нужна уборка, нужна круглосуточная связь с гостями. Не каждый готов этим заниматься.
Подумайте, сколько времени вы готовы тратить на квартиру. Если у вас есть основная работа и мало свободного времени, выбирайте более простой вариант. Если вы готовы заниматься недвижимостью серьёзно, можно попробовать более доходные схемы.
Что известно о доме Symphony 34
Савёловский · м. Дмитровская, Петровский парк
- Архитектурную концепцию разработало бюро Kleinewelt Architekten.
- Башня «Кристалл» имеет 49 этажей; её эркеры выполнены со стеклом с одной стороны и полированным алюминием с другой.
- Корпус «Сильвер» имеет 43 этажа; в фасаде применены вертикальные алюминиевые ламели.
Составьте договор так, чтобы защитить себя
Договор аренды это ваш главный инструмент защиты. Отнеситесь к его составлению внимательно.
Пропишите в договоре срок аренды, размер платежей, порядок их внесения, правила повышения. Зафиксируйте, кто платит за коммунальные услуги, кто отвечает за мелкий ремонт, кто за крупный.
Опишите состояние квартиры и имущества на момент передачи. Составьте опись, приложите фотографии. Это поможет избежать споров при выезде жильца.
Пропишите правила проживания: можно ли держать животных, можно ли делать перепланировку, как решаются конфликты с соседями. Чем подробнее вы всё опишете, тем меньше будет неожиданностей.
Проверьте, как оформлен залог. Он должен покрывать возможный ущерб, но при этом быть разумным. Слишком большой залог отпугнёт жильцов, слишком маленький не защитит вас.
Частые вопросы
Можно ли сдавать квартиру в новостройке, если ремонт ещё не сделан?
Да, но спрос будет ниже. Квартира без ремонта сдаётся дешевле и дольше ищет жильцов. Если вы не хотите вкладываться в отделку, рассчитывайте на более скромный доход и на более узкий круг арендаторов.
Какой срок аренды выбрать для четырёхкомнатной квартиры?
Чаще всего большие квартиры сдают на длительный срок, чтобы не тратить время на частую смену жильцов. Долгосрочная аренда даёт стабильность и меньше хлопот.
Что делать, если жильцы жалуются на шум от соседей?
Разбирайтесь в ситуации спокойно. Поговорите с соседями, выясните причину шума. Если проблема системная, подключите управляющую компанию. Пропишите в договоре правила поведения и порядок решения таких споров.
Нужно ли регистрировать договор аренды?
Да, это требование закона. Регистрация защищает и вас, и жильца. Оформить договор можно через МФЦ или в электронном виде, если у вас есть такая возможность.
Как часто можно поднимать арендную плату?
Порядок повышения пропишите в договоре заранее. Обычно плату поднимают не чаще раза в год и предупреждают жильца заранее. Резкое повышение может привести к тому, что жилец съедет.
Если вы хотите подобрать четырёхкомнатную квартиру под сдачу в Москворечье-Сабурово без ошибок, оставьте заявку на подбор квартиры на нашем портале. Мы поможем разобраться в деталях и найти вариант, который будет работать на вас.
