Четырёхкомнатная квартира в сданном доме у метро Москва-Сити: как купить

Большая квартира рядом с деловым центром кажется простым выбором. Приехали, посмотрели, заплатили, получили ключи. На деле покупка четырёхкомнатной квартиры в уже сданном доме требует аккуратности. Ниже разобраны шаги, которые помогут пройти сделку спокойно и без ошибок.

Начните с бюджета и финансовой подушки

Сначала определите сумму, которую готовы потратить. Считайте не только цену квартиры. В расходы войдут услуги нотариуса при необходимости, госпошлина за регистрацию, оплата выписок, возможно, помощь юриста и риелтора. Отдельно отложите деньги на ремонт и мебель. Даже в сданном доме квартиру часто передают без отделки или с черновой отделкой.

Не тратьте на покупку все сбережения. Оставьте запас на несколько месяцев жизни. Это подушка на случай потери работы, болезни или неожиданных трат. Четырёхкомнатная квартира требует больше денег на содержание: отопление, уборка, возможные взносы на капитальный ремонт. Эти суммы посчитайте заранее по тарифам управляющей компании.

Если планируете ипотеку, сначала узнайте свои возможности. Поговорите с банком, пройдите предварительную оценку. Так вы поймёте реальную сумму кредита. Не начинайте просмотр квартир, пока не знаете свой потолок.

Проверьте сам дом и его историю

Дом сдан, но это не значит, что с ним всё в порядке. Осмотрите фасад и общие зоны. Проверьте состояние подъездов, лифтов, лестниц, парковки. Пройдитесь по этажам. Оцените, как работает вентиляция, есть ли запахи, течёт ли вода в подвале. Загляните во двор: чисто ли там, есть ли места для машин, как организован вывоз мусора.

Спросите у управляющей компании, сколько дому лет, кто его обслуживает, какие были крупные ремонты. Поинтересуйтесь, есть ли жалобы жильцов на протечки, холод, шум. Поговорите с соседями. Люди, которые живут в доме, расскажут то, чего не покажет ни один продавец.

Проверьте, как дом подключён к коммуникациям. Уточните, кто поставщик воды, тепла, электричества. Узнайте, нет ли долгов по общим счетам. Посмотрите, как обустроена придомовая территория: хватает ли мест для прогулок, где стоят контейнеры, есть ли ограждения.

Изучите документы на квартиру

Продавец должен показать выписку из ЕГРН. В ней видно, кто собственник, есть ли обременения, аресты, залоги. Проверьте, совпадает ли имя продавца с тем, кто указан в выписке. Если собственников несколько, каждый должен участвовать в сделке или дать заверенное согласие.

Посмотрите правоустанавливающие документы. Это может быть договор купли-продажи, договор долевого участия, свидетельство о наследстве, дарственная. Убедитесь, что квартира перешла к продавцу законно. Если продавец получил её недавно, спросите почему.

Проверьте технический паспорт на квартиру и дом. Сравните планировку с тем, что видите на месте. Если были перепланировки, нужны документы, которые их узаконили. Нелегальная перепланировка может стать вашей проблемой после покупки. Уточните в БТИ, какие изменения внесены в план.

Узнайте, кто зарегистрирован в квартире. Выписка из домовой книги покажет всех прописанных. Если там есть люди, которые не хотят выписываться, это риск. Договоритесь, чтобы продавец снял их с учёта до сделки или закрепите условие в договоре.

Проверьте продавца и его право продавать

Попросите паспорт продавца. Сверьте данные с документами на квартиру. Если продавец действует по доверенности, проверьте её подлинность у нотариуса. Убедитесь, что в доверенности прямо прописано право продавать эту квартиру.

Спросите, нет ли у продавца долгов, которые могут привести к аресту квартиры. Проверить это можно по открытым базам судебных решений и исполнительных производств. Если продавец состоит в браке, нужно согласие супруга на продажу. Без него сделку могут оспорить.

Присмотритесь к поведению продавца. Если он торопит, отказывается показывать документы, меняет условия на ходу, это повод насторожиться. Спокойный и открытый продавец внушает больше доверия.

Осмотрите квартиру в разное время

Один визит ничего не даёт. Приезжайте утром, днём и вечером. Так вы поймёте, как обстоят дела с шумом, светом, парковкой, лифтами. Утром проверьте, легко ли выехать из двора. Вечером посмотрите, хватает ли места для машин. Ночью оцените, тихо ли во дворе.

Проверьте окна. Откройте и закройте их. Посмотрите, нет ли щелей, сквозняков, конденсата. Включите воду, проверьте напор и температуру. Посмотрите, как работает канализация. Включите свет во всех комнатах, проверьте розетки. Загляните в электрощит, оцените состояние проводки.

Осмотрите стены и потолки. Ищите пятна, трещины, следы плесени. Если есть возможность, загляните за мебель и под обои. Спросите, когда делали ремонт и что меняли. Уточните, какие окна стоят, как давно их меняли.

Проверьте балкон или лоджию. Оцените, не протекает ли крыша, крепки ли ограждения. Посмотрите, как устроены соседние балконы, нет ли самовольных построек.

Оцените инфраструктуру и дорогу до метро

Не полагайтесь на слова продавца о том, что до метро близко. Пройдите этот путь сами. Засеките время в час пик. Оцените, удобно ли идти пешком, есть ли освещение, безопасно ли вечером. Проверьте, как ходит транспорт, какие маршруты есть рядом.

Посмотрите, где находятся магазины, аптеки, поликлиники, школы и детские сады. Не верьте на слово, что всё рядом. Пройдитесь и проверьте. Уточните, есть ли очереди в детский сад, как устроен приём в школу. Поговорите с местными жителями.

Оцените экологию. Посмотрите, нет ли рядом промышленных объектов, оживлённых трасс, свалок. Проверьте, как обстоит дело с озеленением. Прогуляйтесь по району в разное время суток. Поймите, комфортно ли вам здесь жить.

Закрепите условия в договоре

Договор купли-продажи должен быть подробным. Укажите в нём цену, порядок расчётов, сроки передачи квартиры. Опишите, какое имущество остаётся в квартире. Перечислите мебель и технику, если они входят в сделку. Зафиксируйте состояние квартиры на момент подписания.

Пропишите ответственность сторон. Что будет, если продавец задержит передачу? Что будет, если обнаружатся скрытые недостатки? Укажите, кто оплачивает коммунальные услуги на момент передачи. Проверьте, чтобы все долги были погашены до сделки.

Если покупаете с ипотекой, согласуйте договор с банком. Уточните, какие требования банк предъявляет к документам. Проверьте, чтобы в договоре были учтены условия кредита.

Подписывайте договор только после того, как прочитали его целиком. Задавайте вопросы, если что-то непонятно. Просите объяснить непонятные пункты. Лучше потратить время на чтение, чем потом разбираться с проблемами.

Проведите расчёты безопасно

Не передавайте деньги без документов. Используйте безопасные способы расчётов. Подойдёт аккредитив, счёт условного хранения или банковская ячейка. Условия доступа к деньгам пропишите в договоре. Продавец получит деньги только после регистрации сделки.

Проверьте, чтобы сумма в договоре совпадала с суммой, которую вы передаёте. Сохраняйте все платёжные документы. После сделки получите расписку от продавца о получении денег. Убедитесь, что в ней указана полная сумма и подпись продавца.

Примите квартиру по акту

После регистрации сделки подпишите акт приёма-передачи. В нём опишите состояние квартиры, показания счётчиков, перечень оставшегося имущества. Проверьте, чтобы всё совпадало с тем, что вы видели при осмотре. Если есть недостатки, зафиксируйте их в акте.

Получите ключи, документы на квартиру, инструкции по эксплуатации техники. Уточните, как связаться с управляющей компанией. Узнайте, как передать показания счётчиков. Проверьте, чтобы на вас были открыты лицевые счета.

Частые вопросы

Как проверить, что дом действительно сдан и введён в эксплуатацию

Попросите показать разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Этот документ подтверждает, что дом принят комиссией. Также проверьте, есть ли у дома почтовый адрес и подключены ли коммуникации. Если дом не введён, вы не сможете зарегистрировать право собственности.

Что делать, если в квартире была перепланировка

Запросите документы, которые подтверждают, что перепланировка узаконена. Это может быть акт приёмки работ или обновлённый технический паспорт. Если документов нет, попросите продавца узаконить изменения до сделки или снизить цену. Покупка квартиры с нелегальной перепланировкой грозит штрафами и требованиями вернуть всё как было.

Как убедиться, что продавец не мошенник

Проверьте паспорт, выписку из ЕГРН, правоустанавливающие документы. Сверьте данные. Если продавец действует по доверенности, проверьте её у нотариуса. Поговорите с соседями, узнайте, давно ли продавец живёт в квартире. Не передавайте деньги до регистрации сделки.

Можно ли купить такую квартиру в ипотеку

Да, многие банки дают кредит на вторичное жильё и на квартиры в сданных новостройках. Уточните условия в банке. Банк проведёт свою проверку квартиры и продавца. Учтите, что банк может потребовать оценку и страхование. Согласуйте договор с банком до подписания.

Какие расходы ждут после покупки

После покупки вы платите госпошлину за регистрацию, услуги нотариуса при необходимости, оплату выписок. Дальше идут расходы на содержание квартиры: коммунальные платежи, взносы на капитальный ремонт, оплата управляющей компании. Отложите деньги на ремонт и мебель. Уточните у управляющей компании размер текущих платежей.

Если вы хотите подобрать четырёхкомнатную квартиру в сданном доме рядом с метро Москва-Сити и пройти сделку без ошибок, оставьте заявку на подбор квартиры на этом портале. Мы поможем сравнить варианты и проверить документы.