Двухкомнатная квартира в сданном доме у метро Кузнецкий мост: как купить

Вы присматриваетесь к двухкомнатной квартире в уже сданном доме рядом с метро Кузнецкий мост. Дом стоит, ключи от него уже получили первые жильцы, а значит, у вас есть редкая возможность: прийти и посмотреть на всё своими глазами, пощупать стены, поговорить с соседями, пройтись по двору. Это большой плюс по сравнению с покупкой на этапе котлована. Но и здесь хватает подводных камней. Ниже разберём по шагам, что проверить и как не ошибиться.

Начните с самого дома

Приезжайте к дому в разное время. Утром в будни, вечером после работы, в выходной. Посмотрите, как выглядит двор, подъезд, парковка. Проверьте состояние фасада, входных групп, лифтов. Дом сдан недавно, но это не значит, что всё в идеале. Бывает, что отдельные места уже требуют ремонта, а управляющая компания не спешит реагировать.

Многие покупатели влюбляются в планировку и забывают посмотреть на сам дом. Сделайте наоборот.

Приезжайте к дому в разное время. Утром в будни, вечером после работы, в выходной. Посмотрите, как выглядит двор, подъезд, парковка. Проверьте состояние фасада, входных групп, лифтов. Дом сдан недавно, но это не значит, что всё в идеале. Бывает, что отдельные места уже требуют ремонта, а управляющая компания не спешит реагировать.

Поговорите с людьми во дворе. Спросите, как работает УК, как быстро реагируют на заявки, что с отоплением зимой, не течёт ли крыша, как обстоят дела с консьержем или охраной. Жильцы расскажут то, чего не покажет ни один продавец.

Проверьте, что дом действительно сдан и введён в эксплуатацию

Сданный дом это не просто слова. У вас на руках должна быть возможность убедиться, что здание введено в эксплуатацию, а квартира поставлена на учёт. Закажите выписку из ЕГРН на саму квартиру. В ней вы увидите, кто собственник, есть ли обременения, аресты, залоги. Если квартира принадлежит застройщику, вы увидите это. Если частному лицу, тоже.

Сверьте данные из выписки с тем, что вам говорит продавец. Паспортные данные собственника, адрес, площадь. Всё должно совпадать. Любое расхождение это повод задать вопросы и притормозить.

Отдельно проверьте, нет ли на квартире долгов по коммунальным платежам. Закажите справку у управляющей компании или ТСЖ. Долги обычно переходят на нового собственника, если их не погасил прежний. Лучше решить этот вопрос до сделки.

Изучите сам дом и его историю

Даже если дом новый, у него есть короткая, но важная история. Узнайте, кто его строил, как долго он строился, были ли задержки, есть ли к застройщику претензии у жильцов. Поищите информацию в открытых источниках: форумы жильцов, группы дома, обсуждения. Люди охотно делятся опытом, особенно негативным.

Посмотрите, как дом управляется. УК или ТСЖ. От этого зависит очень многое: как содержат общее имущество, сколько вы платите за обслуживание, как решаются спорные вопросы. Спросите, какие тарифы действуют сейчас, есть ли планы по их повышению, как формируется фонд капитального ремонта.

Проверьте, как обстоят дела с парковкой. Есть ли подземный паркинг, сколько мест, продаются ли они, сдаются ли в аренду. Если паркинга нет, посмотрите, где ставят машины жильцы, хватает ли мест во дворе, нет ли конфликтов из-за парковки.

Осмотрите квартиру внимательно

Проверьте звукоизоляцию. Попросите кого-то пошуметь в соседней комнате или на лестничной клетке. Послушайте, насколько слышно. Если слышимость высокая, это может стать проблемой в быту.

Приходите на просмотр с фонариком и рулеткой. Проверьте стены на трещины, особенно в углах и возле окон. Посмотрите, нет ли следов протечек на потолке и стенах, особенно в санузле и на кухне. Откройте и закройте окна, проверьте, как работает фурнитура, нет ли сквозняков.

Включите воду, проверьте напор, посмотрите, как уходит вода из раковины и ванны. Включите плиту, проверьте, работает ли она. Посмотрите на вентиляцию: поднесите лист бумаги к решётке, он должен прилипнуть. Если вентиляция слабая, это повод для беспокойства.

Проверьте, как работает отопление. Если на улице холодно, посмотрите, тёплые ли батареи, регулируются ли они. Спросите, как часто бывают отключения, как быстро их устраняют.

Проверьте звукоизоляцию. Попросите кого-то пошуметь в соседней комнате или на лестничной клетке. Послушайте, насколько слышно. Если слышимость высокая, это может стать проблемой в быту.

Проверьте электрику. Посмотрите, сколько автоматов в щитке, хватает ли их для ваших бытовых приборов, нет ли скруток в проводке. Если есть возможность, пригласите с собой электрика или знакомого, который разбирается в этом.

Разберитесь с площадью и планировкой

Двухкомнатная квартира бывает разной. Посмотрите, какая площадь у комнат, какая у кухни, есть ли кладовка или гардеробная. Сравните то, что вы видите, с тем, что написано в документах. Если площадь в документах и на деле расходятся, это повод разобраться.

Проверьте, нет ли незаконных перепланировок. Спросите у продавца, делал ли он что-то с планировкой, согласовывал ли изменения. Если да, попросите показать документы. Если нет, проверьте сами: не снесены ли несущие стены, не перенесены ли мокрые зоны. Незаконная перепланировка может стать вашей проблемой после покупки.

Оцените, насколько планировка удобна для вас. Где вы будете ставить мебель, хватит ли места для хранения, как будете ходить по квартире. Пройдите по ней мысленно с утра до вечера. Где вы будете пить кофе, где работать, где отдыхать. Если что-то не сходится, возможно, это не ваша квартира.

Проверьте продавца и историю права собственности

Выясните, как продавец получил квартиру. Покупка у застройщика, наследство, дарение, обмен. Каждый вариант имеет свои нюансы. Например, при наследстве нужно убедиться, что все наследники вступили в права и нет споров. При дарении проверьте, не пытается ли продавец обойти закон.

Запросите выписку из ЕГРН и посмотрите, как часто менялись собственники. Если квартира переходила из рук в руки несколько раз за короткий срок, это повод насторожиться. Возможно, с ней что-то не так.

Проверьте, не находится ли продавец в процессе банкротства, нет ли против него судебных дел. Это можно сделать через открытые источники. Если продавец состоит в браке, потребуется согласие супруга на продажу. Если продавец несовершеннолетний, нужны разрешения от органов опеки.

Спросите, есть ли в квартире зарегистрированные люди. Особенно дети. Выписывать их до сделки или после, это важно обсудить заранее. Если в квартире живут люди, которые не хотят выписываться, у вас возникнут проблемы.

Подойдите к договору серьёзно

Договор купли-продажи это главный документ сделки. Не подписывайте его, не прочитав внимательно. Лучше всего показать его юристу, который специализируется на недвижимости. Если такой возможности нет, прочитайте сами несколько раз.

Проверьте, чтобы в договоре были точно указаны все данные: адрес, площадь, стороны, цена. Убедитесь, что нет двусмысленных формулировок. Если что-то непонятно, спрашивайте у продавца или у юриста.

Обсудите порядок расчётов. Как вы будете передавать деньги: через банковскую ячейку, аккредитив, эскроу-счёт или иным способом. Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы. Выберите тот, который даёт вам больше защиты.

Закрепите в договоре, что продавец передаёт квартиру в том состоянии, в котором вы её осмотрели. Если вы договорились, что он оставляет мебель или технику, напишите это отдельно. Если он должен что-то починить до сделки, тоже зафиксируйте.

Пройдите регистрацию и примите квартиру

После подписания договора нужно зарегистрировать переход права собственности. Это можно сделать через МФЦ или в электронном виде. После регистрации вы получите выписку из ЕГРН, где собственником будете уже вы.

Примите квартиру по акту. Пройдитесь по ней ещё раз, проверьте, всё ли на месте, работает ли то, о чём вы договаривались. Если есть недостатки, зафиксируйте их в акте. Не подписывайте акт, пока не убедитесь, что всё в порядке.

После приёмки переоформите лицевые счета на себя. Это касается коммунальных платежей, электроэнергии, газа, домофона. Уточните в управляющей компании, какие документы нужны для переоформления.

Частые вопросы

Как проверить, что дом действительно сдан и в нём можно жить?

Закажите выписку из ЕГРН на квартиру. Если квартира стоит на учёте и у неё есть собственник, дом введён в эксплуатацию. Дополнительно посмотрите, живут ли в доме люди, работает ли управляющая компания, есть ли подключение к коммуникациям. Поговорите с жильцами.

Что делать, если продавец не хочет показывать документы на квартиру?

Это тревожный сигнал. Без документов вы не сможете проверить историю квартиры и убедиться, что сделка чистая. Если продавец отказывается показывать выписку из ЕГРН, справку о долгах, документы на перепланировку, лучше отказаться от покупки. Ищите другой вариант.

Нужно ли проверять управляющую компанию перед покупкой?

Да, обязательно. От работы УК зависит, как будет содержаться дом, сколько вы будете платить за обслуживание, как быстро решаются проблемы. Спросите у жильцов, как они оценивают работу УК, есть ли жалобы, как часто меняются тарифы. Посмотрите, как выглядит двор и подъезд.

Можно ли купить квартиру в сданном доме с рук?

Да, можно.

Да, можно. В сданном доме квартиры продают и застройщики, и частные лица. Покупка с рук имеет свои плюсы: вы видите квартиру в том виде, в котором она есть, можете поговорить с соседями, оценить дом в жизни. Минусы тоже есть: нужно тщательнее проверять продавца и историю квартиры.

Какие документы нужно проверить перед сделкой?

Выписку из ЕГРН на квартиру, паспорт продавца, документы на право собственности, справку о долгах по коммунальным платежам, согласие супруга на продажу, если продавец в браке, разрешение органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние. Если была перепланировка, документы на неё.

Если вы хотите купить двухкомнатную квартиру в сданном доме у метро Кузнецкий мост и не хотите тратить время на самостоятельные проверки, оставьте заявку на подбор квартиры на нашем портале. Мы поможем найти варианты, которые подойдут именно вам, и подскажем, на что обратить внимание в каждом конкретном случае.