Двухкомнатная квартира в сданном доме в районе Бирюлёво Западное (Москва): как купить

Двухкомнатная квартира в уже сданном доме в Бирюлёве Западном выглядит соблазнительно. Ключи на руках, дом стоит, соседи уже живут, можно приехать и всё потрогать. Но именно на этом этапе покупатели делают самые дорогие ошибки. Ниже разбор по шагам: что смотреть, что спрашивать, как проверить район и саму квартиру, и как не переплатить.

Начните с себя

Определите, какая квартира нужна вашей семье: сколько комнат, на каком этаже, какая площадь. Составьте список требований и расставьте их по важности. Так вы быстрее отсеете лишнее и сосредоточитесь на подходящих вариантах.

Пока вы листаете списки квартир, легко увлечься картинками. Сначала определите свои рамки. Сколько комнат вам действительно нужно, как вы будете использовать вторую комнату: спальня, кабинет, детская. От этого зависит, какая планировка вам подойдёт.

Решите, какой этаж вам комфортен. Подумайте, готовы ли вы жить на первом этаже или вам нужен верхний. Определитесь с видом из окон: двор, улица, соседний дом. В сданном доме всё это можно увидеть своими глазами, и это ваше преимущество.

Составьте список того, что для вас критично. Лифт, балкон, гардеробная, окна на две стороны, кухня большой площади. Разделите желания на обязательные и приятные дополнения. Так вы не станете переплачивать за то, чем не будете пользоваться.

Отдельно подумайте про бюджет. Считайте не только стоимость квартиры. В сданном доме к цене добавятся расходы на оформление, возможный ремонт, мебель, переезд, оплату услуг управляющей компании с первого дня. Запишите сумму, которую готовы потратить всего, и сумму, которую готовы отдать сразу. Это удержит вас от импульсивного решения.

Проверьте сам дом

Осмотрите двор, подъезды и общие зоны. Оцените, как содержат территорию, работает ли освещение, в каком состоянии входные группы. Пройдитесь по этажам, посмотрите на лестницы и лифты. Спросите у жильцов, как давно они живут здесь и какие проблемы замечают.

Дом сдан, но это не значит, что с ним всё в порядке. Проверьте, как дом введён в эксплуатацию. Посмотрите, есть ли запись о нём в едином реестре недвижимости. Это можно сделать самостоятельно через официальные источники либо попросить показать выписку на конкретную квартиру.

Спросите, кто управляет домом. Управляющая компания или товарищество собственников жилья. Уточните, как давно они работают с этим домом. Поговорите с жильцами у подъезда: как часто ломается лифт, как зимой топят, как быстро реагируют на протечки, как обстоят дела с уборкой. Жильцы расскажут о повседневных проблемах подробнее любых рекламных материалов.

Посмотрите на сам дом снаружи и внутри. Обойдите несколько этажей. Оцените состояние подъездов, лифтов, лестниц, подвала, парковки. Зайдите во двор в разное время. Проверьте, как работает домофон, есть ли консьерж, как организован вход.

Загляните в места общего пользования. Оцените, как устроены мусорные площадки, как освещён двор вечером, есть ли пандусы, удобно ли заезжать с коляской или с чемоданами.

Изучите район своими ногами

Про район вам могут рассказать что угодно. Ваша задача: приехать и проверить всё самим. Приезжайте в будний день утром, потом вечером, а ещё лучше в выходной. Так вы увидите, как район живёт в разное время.

Пройдитесь от дома до остановок общественного транспорта. Замерьте, сколько это занимает по времени в час пик. Проверьте, как часто ходит транспорт, как заполнен салон, есть ли удобные маршруты до нужных вам мест. Прокатитесь по маршруту, который станете использовать каждый день.

Проверьте дороги. Посмотрите, как обстоят дела с выездом из района утром. Есть ли пробки, как долго вы будете стоять, есть ли альтернативные пути. Не верьте чужим словам про свободные дороги. Проверьте сами.

Осмотрите инфраструктуру рядом. Пройдите до ближайших продуктовых магазинов, аптек, поликлиник, школ, детских садов. Зайдите внутрь, посмотрите, как там устроено. Поговорите с людьми на улице: как они оценивают поликлинику, как устроен приём, как часто бывают очереди.

Проверьте зелёные зоны. Прогуляйтесь по ближайшим скверам, паркам, дворам. Оцените, где вы будете гулять с детьми или просто отдыхать. Посмотрите, как там с освещением вечером, есть ли скамейки, детские площадки, спортивные уголки.

Оцените экологию и шум. Встаньте у дома в разное время. Послушайте, что слышно с улицы, с железной дороги, с соседних объектов. Проверьте, как обстоит дело с выхлопными газами, пылью, запахами. Откройте окно в квартире и послушайте. Закройте окно и послушайте снова.

Проверьте, что будет строиться рядом. Посмотрите на пустыри, на площадки с техникой, на объявления о стройке. Спросите у жильцов, что планируют строить рядом. Если рядом появится новый дом или трасса, ваша жизнь изменится.

Оцените безопасность. Пройдитесь по району вечером. Посмотрите, как освещены улицы, есть ли люди, как работает охрана двора. Поговорите с соседями: как у них с безопасностью, были ли случаи краж или других проблем.

Проверьте саму квартиру до подписания

В сданном доме квартиру можно осмотреть целиком. Пользуйтесь этим. Приезжайте днём, чтобы увидеть, как в квартиру попадает свет. Посмотрите, откуда светит солнце, как оно движется по комнатам.

Проверьте планировку в реальности. Сравните её с тем, что вы ожидали. Оцените, как расставите мебель, где будет стоять кровать, где шкаф, где стол. Проверьте, хватает ли места для ваших вещей.

Осмотрите окна. Откройте и закройте их. Проверьте, как они держат тепло, нет ли сквозняков, как работают замки. Посмотрите на стеклопакеты, на уплотнители, на подоконники.

Проверьте стены и потолки. Ищите трещины, пятна от воды, неровности. Осмотрите углы: там чаще всего появляется плесень. Проверьте, как стены держат тепло, нет ли холодных участков.

Осмотрите пол. Проверьте, нет ли скрипов, неровностей, провалов. Посмотрите на стяжку, на покрытие. Оцените, какой ремонт потребуется.

Проверьте сантехнику. Откройте краны, посмотрите на напор, на температуру воды. Проверьте, как работает слив, нет ли протечек под раковиной и в ванной. Посмотрите на трубы, на счётчики.

Проверьте электрику. Посмотрите на щиток, на проводку, на розетки. Уточните, какая мощность выделена на квартиру. Включите свет во всех комнатах, проверьте, как работают выключатели.

Проверьте вентиляцию. Поднесите лист бумаги к решётке. Если лист прилипает, тяга есть. Проверьте в ванной, в кухне, в туалете.

Оцените вид из окон. Посмотрите, что вы будете видеть каждый день. Проверьте, нет ли прямо перед окнами столбов, проводов, соседних стен.

Спросите про шумоизоляцию. Поговорите с соседями: слышно ли им друг друга, как обстоят дела с ремонтом у соседей. Включите музыку и попросите кого-то постоять за дверью.

Задайте правильные вопросы продавцу

Продавец может быть застройщиком или собственником. В любом случае задавайте вопросы и фиксируйте ответы. Спрашивайте прямо, без стеснения.

Спросите, почему квартира продаётся. Если это перепродажа, узнайте, как долго собственник владел квартирой, почему решил продать. Спросите, есть ли обременения, залоги, долги по коммунальным платежам.

Уточните, кто ещё зарегистрирован в квартире. Спросите, есть ли несовершеннолетние собственники или жильцы. Проверьте, нет ли споров о праве собственности.

Спросите про историю квартиры. Кто в ней жил, были ли переделки, были ли протечки, были ли жалобы соседей. Попросите показать акты приёмки, если квартира сдавалась с отделкой.

Спросите про управляющую компанию. Какие тарифы, какие услуги входят, как часто повышаются цены. Уточните, как устроены общие собрания, как решаются спорные вопросы.

Спросите про парковку. Сколько мест, как они распределяются, есть ли охрана, как обстоят дела с гостями. Уточните, входят ли места в стоимость квартиры.

Спросите про отопление и воду. Какие тарифы, как устроены счётчики, как проходит отопительный сезон. Уточните, были ли аварии, как быстро их устраняли.

Спросите про ремонт в доме. Как давно делали, что именно, кто оплачивал. Проверьте, нет ли планов на капитальный ремонт в ближайшее время.

Проверьте документы и историю квартиры

Документы проверяйте сами. Не полагайтесь на чужие слова. Смотрите на оригиналы, сравнивайте копии. Если что-то непонятно, задавайте вопросы.

Проверьте право собственности. Убедитесь, что продавец действительно владеет квартирой. Посмотрите на выписку из единого реестра недвижимости. Сравните данные с паспортом продавца.

Проверьте, нет ли обременений. Залог, арест, запрет на продажу, рента, другие ограничения. Всё это должно быть снято до сделки.

Проверьте историю переходов права. Сколько раз квартира меняла собственника, как давно, были ли споры. Если квартира перепродавалась много раз за короткий срок, это повод задать вопросы.

Проверьте, нет ли долгов. Запросите справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Уточните, нет ли долгов по взносам на капитальный ремонт.

Проверьте, нет ли зарегистрированных лиц. Запросите выписку из домовой книги. Убедитесь, что все жильцы выписаны или выпишутся до сделки.

Проверьте, нет ли прав третьих лиц. Например, прав пожизненного проживания, прав аренды, прав несовершеннолетних. Всё это должно быть учтено.

Проверьте техническую документацию. Посмотрите на технический паспорт, на план квартиры. Сравните с реальностью. Если есть переделки, проверьте, узаконены ли они.

Продумайте сделку и переезд

Сделку проводите через безопасные расчёты. Не передавайте деньги наличными без расписки. Используйте банковскую ячейку или аккредитив. Уточните, как устроены расчёты, какие документы нужны.

Подпишите договор купли-продажи. Проверьте, что в нём указаны все важные условия: цена, сроки, порядок передачи, ответственность сторон. Не подписывайте договор, если что-то непонятно.

Зарегистрируйте сделку. Подайте документы в многофункциональный центр или через официальный сервис. Уточните, какие документы нужны, сколько времени занимает регистрация.

Примите квартиру по акту. Проверьте, что всё работает, что нет повреждений, что показания счётчиков записаны. Зафиксируйте недостатки, если они есть.

Оформите переезд. Заранее узнайте, как устроены правила для грузового транспорта, как работает лифт, есть ли ограничения по времени. Подготовьте документы на квартиру, заключите договоры с управляющей компанией.

Частые вопросы

Можно ли купить двухкомнатную квартиру в сданном доме в Бирюлёве Западном без ипотеки?

Да, можно. Многие продавцы готовы работать с покупателями, которые платят сразу. В этом случае у вас больше свободы в переговорах о цене и сроках. Но проверьте, нет ли у продавца обязательств перед банком. Если квартира в залоге, сделку придётся проводить с участием банка. Уточните это заранее.

Как проверить, что дом действительно сдан и в нём можно жить?

Посмотрите, есть ли в доме жильцы, работают ли лифты, подключены ли коммуникации. Проверьте, есть ли запись о доме в едином реестре недвижимости. Поговорите с соседями: они расскажут, как обстоят дела с отоплением, водой, электричеством. Если дом сдан, но в нём что-то не работает, это повод задать вопросы управляющей компании.

Что делать, если в квартире была перепланировка?

Проверьте, узаконена ли она. Посмотрите на технический паспорт и сравните с реальностью. Если переделки не узаконены, они могут стать проблемой при продаже или при проверках. Уточните, кто делал ремонт, есть ли документы на работы. Если перепланировка незаконна, вы рискуете получить штраф или предписание вернуть всё как было.

Как оценить, подходит ли район для жизни с ребёнком?

Приезжайте в район в будний день и в выходные, утром и вечером. Пройдитесь до ближайшей школы и детского сада, посмотрите, как там устроено. Поговорите с родителями на площадке: они расскажут, как обстоят дела с местами, с учителями, с безопасностью. Проверьте, как обстоят дела с поликлиникой, есть ли очередь, как устроен приём.

Стоит ли покупать квартиру в доме, который только что сдали?

У только что сданного дома есть плюсы: вы видите всё в реальности, можете проверить качество, можете поговорить с первыми жильцами. Но есть и минусы: дом ещё не обжит, могут быть недоделки, управляющая компания только начинает работу. Проверьте, как устроены гарантии, кто отвечает за недоделки, как быстро их устраняют. Поговорите с теми, кто уже переехал: они расскажут, с какими проблемами столкнулись.

Хотите подобрать двухкомнатную квартиру в сданном доме в Бирюлёве Западном без ошибок и лишних поездок? Оставьте заявку на подбор квартиры на нашем портале. Мы поможем сравнить варианты, проверить документы и подготовиться к сделке.