Двухкомнатная квартира в сданном доме у метро Полянка: как купить

Вы решили купить двухкомнатную квартиру в новостройке у метро Полянка. Дом уже сдан, ключи ждут нового владельца. Звучит просто: приехали, посмотрели, заплатили, получили документы. На деле всё сложнее. Сданный дом даёт вам преимущество: вы видите готовое жильё своими глазами. При этом рисков хватает. Разберём по шагам, что проверить и как не ошибиться.

Начните с проверки самого дома и его статуса

Первое, что стоит выяснить, это статус дома. Сданный дом означает, что объект ввели в эксплуатацию. Но это не значит, что все квартиры в нём оформлены как положено. Попросите показать разрешение на ввод. Посмотрите, совпадает ли адрес с тем, что вы покупаете. Проверьте, что дом действительно жилой. Разница важна: в апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию, тарифы на коммунальные услуги выше, а требования к инфраструктуре мягче.

Дальше посмотрите на управляющую компанию. Спросите, кто обслуживает дом, кто отвечает за коммуникации. Позвоните в эту организацию сами. Уточните, какие работы уже выполнены, есть ли проблемы с отоплением, водоснабжением, лифтами. Поговорите с соседями. Люди, которые уже живут в доме, расскажут то, чего не покажет ни один продавец. Спросите про управляющую компанию, про качество отделки в местах общего пользования, про то, как быстро реагируют на заявки.

Проверьте, как выглядит двор и подъезд. Зайдите в лифт, спуститесь в паркинг, если он есть. Посмотрите на состояние стен, потолков, полов в общих зонах. Всё это скажет о качестве строительства больше любых слов.

Как выбрать конкретную квартиру в сданном доме

В сданном доме вы покупаете то, что уже стоит. Поэтому у вас есть возможность увидеть недостатки своими глазами. Начните с планировки. Двухкомнатная квартира может быть разной: с изолированными комнатами или смежными, с большой кухней или маленькой, с балконом или без. Подумайте, что важно именно вам. Если вы работаете из дома, вам нужна комната под кабинет. Если у вас маленький ребёнок, важна близость к детской площадке и отсутствие шума под окнами.

Приезжайте на просмотр в разное время суток. Утром проверьте, как добираться до метро в час пик. Вечером посмотрите, как освещён двор, слышно ли шум с улицы, не мешает ли что-то спать. Днём оцените, сколько солнца попадает в окна. Сторона света имеет значение: окна на север дают меньше света, окна на юг могут перегреваться летом. Проверьте, не выходят ли окна на мусорные контейнеры, парковку, оживлённую дорогу.

Осмотрите саму квартиру. Включите воду, проверьте напор, посмотрите, нет ли протечек под раковиной в ванной. Откройте и закройте окна, проверьте, как работает вентиляция. Посмотрите на стены: нет ли трещин, следов сырости, плесени. Проверьте, как работает отопление. Если квартира с отделкой, оцените качество материалов. Если без отделки, поймите, во сколько вам обойдётся ремонт. Спросите у продавца, кто делал ремонт и когда. Но не верьте на слово: посмотрите сами.

Что проверить в документах до сделки

Документы это основа любой покупки. В сданном доме у квартиры уже есть собственник. Значит, вам нужно проверить его право собственности. Попросите выписку из ЕГРН. В ней указано, кто владеет квартирой, есть ли обременения, аресты, залоги. Если квартира в залоге у банка, сделка усложняется. Вам нужно будет погасить долг или получить согласие банка на продажу. Проверьте, нет ли на квартире других собственников. Если их несколько, нужно согласие каждого. Если один из них несовершеннолетний, потребуется разрешение органов опеки.

Проверьте, как продавец получил эту квартиру. Если это наследство, убедитесь, что все наследники вступили в права. Если это дарение, проверьте, нет ли здесь попытки скрыть сделку. Если это покупка в ипотеку, узнайте, погашен ли кредит. Спросите у продавца, почему он продаёт квартиру. Ответ может быть любым, но он даст вам пищу для размышлений.

Посмотрите на технический паспорт квартиры. В нём указаны площадь, планировка, год постройки. Сравните данные с тем, что вы видите на месте. Если продавец сделал перепланировку, она должна быть узаконена. Незаконная перепланировка может стать вашей проблемой после покупки. Спросите, есть ли разрешение на перепланировку. Если нет, подумайте, готовы ли вы узаконивать её сами или возвращать всё как было.

Проверьте, нет ли долгов по коммунальным услугам. Запросите справку у управляющей компании. Если долги есть, они могут перейти к вам. В договоре пропишите, что продавец погашает все долги до сделки. Иначе вам придётся платить.

Как оценить район вокруг метро Полянка

Вы покупаете квартиру в конкретном месте. Поэтому важно понять, как вы будете здесь жить. Начните с транспорта. Метро Полянка рядом, но проверьте, сколько времени занимает дорога до него пешком. Пройдите этот путь сами. Посмотрите, есть ли удобные переходы, освещены ли улицы вечером. Проверьте, как ходит наземный транспорт. Если вы водите машину, оцените, где вы будете парковаться. Есть ли рядом платные парковки, входят ли они в стоимость квартиры, если это подземный паркинг. Спросите, сколько стоит место в паркинге, если оно не входит в цену.

Посмотрите на инфраструктуру. Вам нужны магазины, аптеки, поликлиники, школы, детские сады. Проверьте, как до них добраться. Посмотрите, есть ли поблизости спортивные площадки, парки для прогулок. Если у вас есть дети, узнайте, какие школы и сады в районе, как туда попадают дети из этого дома. Позвоните в школу или сад сами, уточните, есть ли места. Не полагайтесь на слова продавца.

Проверьте, как обстоят дела с шумом. Приезжайте в разное время. Утром послушайте, не мешает ли транспорт. Вечером проверьте, не шумно ли во дворе. Если окна выходят на дорогу, закройте их и послушайте, насколько тихо становится. Если рядом стройка, узнайте, когда она закончится. Спросите у соседей, как они живут с этим шумом.

Оцените экологию. Посмотрите, нет ли рядом промышленных объектов, заправок, крупных магистралей. Проверьте, как обстоят дела с зелёными насаждениями. Если вам важен чистый воздух, посмотрите, куда дуют ветры. Это можно узнать у соседей или просто понаблюдать.

Финансовая сторона: как рассчитать свои силы

Покупка квартиры требует крупных расходов. Сначала определите бюджет. Учтите цену квартиры и дополнительные траты. Нотариусу платят, если сделка требует заверения. Регистрация права собственности тоже требует оплаты. Банк берёт комиссию, если вы оформляете ипотеку. Налог платит продавец, если владел квартирой меньше установленного срока. Обсудите с продавцом, кто вносит налог. Обычно это его обязанность, но договориться можно по-разному.

Если вы берёте ипотеку, сравните условия разных банков. Посмотрите на ставку, на срок кредита, на требования к заёмщику. Узнайте, есть ли комиссии за досрочное погашение. Проверьте, как банк оценивает квартиру. Некоторые банки требуют оценку, которая стоит денег. Уточните, входит ли эта оценка в стоимость кредита или платить отдельно.

Подумайте о том, как вы будете платить за коммунальные услуги. Узнайте, какие тарифы действуют в доме. Спросите у соседей, сколько они платят в месяц. Это поможет вам понять, сколько денег уходит на содержание квартиры. Учтите, что в новостройках тарифы могут быть выше, чем в старых домах, если дом обслуживает частная управляющая компания.

Не забудьте про налог на имущество. Вы будете платить его каждый год. Ставка зависит от региона и от стоимости квартиры. Уточните, как рассчитывается налог. Если квартира дорогая, налог может быть ощутимым.

Как правильно составить договор купли-продажи

Договор служит вашим главным документом. Отнеситесь к нему внимательно. Прочитайте каждую строчку до подписания. Задайте вопрос, если что-то непонятно. Уточняйте детали без стеснения. Лучше разобраться сейчас, чем потом спорить в суде.

В договоре пропишите все условия сделки. Укажите цену квартиры. Укажите порядок оплаты. Если вы платите наличными, пропишите, как передаются деньги. Если через банковскую ячейку или аккредитив, пропишите условия доступа к ним. Укажите, кто оплачивает расходы на сделку. Укажите срок передачи квартиры. Укажите, в каком состоянии продавец передаёт квартиру. Если вы договорились, что продавец оставляет мебель, пропишите это в договоре или в отдельном акте.

Пропишите ответственность сторон. Если продавец нарушит сроки, что он вам заплатит. Если вы нарушите сроки оплаты, что будет с задатком. Задаток это сумма, которую вы передаёте продавцу в подтверждение своих намерений. Если сделка не состоится по вашей вине, задаток остаётся у продавца. Если по вине продавца, он возвращает вам задаток в двойном размере. Пропишите это чётко.

Укажите, кто оплачивает долги по коммунальным услугам. Пропишите, что продавец передаёт вам все документы на квартиру. Укажите, что вы получаете квартиру свободной от прав третьих лиц. Если в квартире кто-то зарегистрирован, продавец должен снять его с регистрации до сделки. Пропишите это условие.

Если вы покупаете квартиру с ипотекой, договор должен учитывать требования банка. Банк может потребовать, чтобы в договоре были прописаны определённые условия. Согласуйте договор с банком заранее.

Как пройти регистрацию и получить ключи

После подписания договора вам нужно зарегистрировать право собственности. Это можно сделать через МФЦ. Запишитесь на приём заранее. Возьмите с собой все документы: договор, выписку из ЕГРН, паспорт, квитанцию об оплате госпошлины. Если вы покупаете квартиру в ипотеку, банк может взять регистрацию на себя. Уточните у банка, как это происходит.

После регистрации вы получаете выписку из ЕГРН, где указано, что вы собственник. Проверьте, чтобы в выписке были верно указаны ваши данные и данные квартиры. Если что-то не так, обратитесь в МФЦ для исправления.

Получите ключи от квартиры. Продавец должен передать вам ключи по акту приёма-передачи. В акте укажите состояние квартиры, показания счётчиков, перечень того, что остаётся в квартире. Проверьте, чтобы всё было так, как вы договаривались. Если есть недостатки, укажите их в акте. Это поможет вам, если вы захотите предъявить претензии.

После получения ключей переоформите лицевые счета на себя. Обратитесь в управляющую компанию, в энергоснабжающую организацию, в водоканал. Уточните, какие документы нужны. Обычно это выписка из ЕГРН, паспорт, договор купли-продажи.

Частые вопросы

Что делать, если в квартире незаконная перепланировка?

Незаконная перепланировка может стать вашей проблемой. Если вы купили квартиру с такой перепланировкой, вам придётся либо узаконить её, либо вернуть всё как было. Лучше решить этот вопрос до сделки. Попросите продавца узаконить перепланировку или снизить цену на стоимость работ. Если продавец отказывается, подумайте, готовы ли вы взять эту проблему на себя.

Как проверить, что продавец не мошенник?

Проверьте документы на квартиру. Попросите выписку из ЕГРН. Сравните данные продавца с паспортом. Проверьте, нет ли на квартире обременений. Поговорите с соседями, узнайте, давно ли продавец живёт в квартире. Если продавец действует по доверенности, проверьте, действительна ли она. Попросите доверителя подтвердить сделку лично. Если что-то вызывает сомнения, откажитесь от сделки.

Можно ли купить квартиру в сданном доме без отделки?

Да, можно. В сданном доме квартиры могут продаваться с отделкой или без. Если вы покупаете квартиру без отделки, учтите, что вам придётся делать ремонт. Это дополнительные расходы и время. Зато вы сможете сделать всё по своему вкусу. Спросите у продавца, какие работы уже выполнены. Проверьте, есть ли стяжка, штукатурка, разводка коммуникаций. Если нет, учтите это в своих планах.

Какие расходы кроме цены квартиры меня ждут?

Вам нужно будет оплатить услуги нотариуса, если сделка требует заверения. Вам нужно будет заплатить госпошлину за регистрацию права собственности. Если вы берёте ипотеку, вам нужно будет оплатить услуги банка, оценку квартиры, страховку. Если продавец владел квартирой меньше определённого срока, он платит налог. Уточните, кто платит налог. Если вы покупаете квартиру с отделкой, учтите расходы на мебель и технику. Если без отделки, учтите расходы на ремонт.

Что делать, если после покупки обнаружились недостатки?

Если недостатки были скрытыми и вы не могли их обнаружить при осмотре, предъявите претензии продавцу. Но это сложно. Лучше прописать в договоре, что продавец отвечает за скрытые недостатки. Если недостатки вы обнаружили сразу, укажите их в акте приёма-передачи. Если продавец отказывается их устранять, обратитесь в суд. Но помните, что суд это долго и дорого. Лучше решать вопросы до сделки.

Если вы хотите купить двухкомнатную квартиру в сданном доме у метро Полянка и не хотите тратить время на самостоятельные проверки, оставьте заявку на подбор квартиры на нашем портале. Мы поможем вам найти вариант, который подходит именно вам.