Двухкомнатная квартира в сданном доме в Северном районе Москвы: как купить

Покупка квартиры в уже сданном доме кажется простой. Дом стоит, ключи есть, можно приехать и посмотреть. На деле здесь тоже хватает подводных камней. Разберём по шагам, как выбрать двухкомнатную квартиру в Северном районе Москвы и не пожалеть о покупке.

С чего начать поиск

Сначала определитесь, зачем вам именно двухкомнатная квартира. Вариантов много: семья с ребёнком, квартира для родителей, жильё под сдачу или расширение площади. От этого зависит, что вы будете искать в первую очередь.

Составьте список своих требований. Запишите всё, что для вас важно: количество спален, сторона света, наличие балкона, высота потолков, планировка. Отдельно выпишите то, что недопустимо. Например, окна на шумную дорогу или первый этаж. Такой список помогает не отвлекаться на неподходящие варианты.

Дальше решите, как вы хотите искать. Можно смотреть готовые предложения в открытых базах, можно подключить риелтора, можно обзвонить офисы продаж в уже сданных домах. У каждого пути есть плюсы. Самостоятельный поиск экономит деньги, но требует времени и знаний. Помощь специалиста ускоряет процесс, но стоит денег.

Не спешите смотреть всё подряд. Сначала отберите несколько домов в Северном районе, которые вам подходят по расположению. Затем изучите, какие квартиры там продаются. И только потом назначайте просмотры.

Как выбрать дом и подъезд

В сданном доме вы видите всё своими глазами. Это большое преимущество перед покупкой на этапе стройки. Пользуйтесь этим.

Приезжайте к дому в разное время. Утром в будний день, вечером после работы, в выходные. Посмотрите, как выглядит двор, сколько машин припарковано, есть ли свободные места. Оцените, как работает лифт, чисто ли в подъезде, горит ли свет. Загляните на лестничную клетку. Проверьте, есть ли консьерж и как он выполняет свою работу.

Поговорите с жильцами. Люди в уже заселённом доме часто охотно рассказывают, что их беспокоит. Спросите про управляющую компанию, про отопление зимой, про воду, про шум. Спросите, что бы они изменили, если бы выбирали квартиру снова. Это честная информация, которую не получишь из рекламы.

Осмотрите дом снаружи и внутри. Проверьте, нет ли трещин на фасаде, как обустроена придомовая территория, работают ли домофон и видеонаблюдение. По этим деталям видно, как управляющая компания относится к дому.

Отдельно изучите, что находится рядом. Пройдитесь пешком по окрестностям. Посмотрите, где ближайшая остановка транспорта, сколько идти до метро. Проверьте, есть ли рядом магазины, аптеки, поликлиника, школа, детский сад. Загляните в них, если это возможно. Оцените, нет ли поблизости строек, промышленных объектов, оживлённых трасс.

Как проверить район и окружение

Северный район Москвы неоднороден. Внутри него есть кварталы с разным характером застройки, с разной инфраструктурой и разным транспортным сообщением. Поэтому проверяйте конкретное место, где стоит дом.

Начните с транспорта. Пройдите от дома до ближайшей остановки и до метро. Засеките время. Сделайте это утром и вечером, потому что в часы пик всё выглядит иначе. Посмотрите, ходят ли нужные вам маршруты, как часто, есть ли пересадки. Если вы водите машину, проверьте выезды из двора и загруженность ближайших улиц.

Проверьте социальную инфраструктуру. Найдите на карте школы и детские сады, посмотрите, насколько они близко. Позвоните туда и спросите, есть ли свободные места. Уточните, к какой школе приписан дом. Это можно сделать в местном отделе образования или через портал государственных услуг.

Медицина тоже важна. Найдите ближайшую поликлинику, узнайте, как к ней прикрепиться. Посмотрите, есть ли рядом аптеки, работают ли они круглосуточно. Если в семье есть люди с особыми потребностями, проверьте доступность медицинских учреждений.

Проверьте экологию. Посмотрите на карте, нет ли поблизости промышленных зон, крупных магистралей, железной дороги. Прогуляйтесь по району и прислушайтесь. Шум, запахи, пыль видны и слышны сразу. Поговорите с жильцами о том, что их беспокоит.

Как оценить саму квартиру

Когда вы заходите в квартиру, будьте предельно внимательны. Смотрите на то, что останется после переезда.

Проверьте планировку. Подходит ли она под вашу мебель, под ваши привычки. Хватает ли места в прихожей, в ванной, на кухне. Посмотрите, есть ли место для хранения. Оцените, насколько удобно расположены комнаты относительно друг друга.

Проверьте окна и свет. В какое время дня в квартире бывает солнце. Нет ли окон на глухую стену соседнего дома. Куда выходят окна: во двор, на улицу, на парковку. Откройте окна и прислушайтесь. Оцените шум с улицы, слышно ли соседей, работает ли вентиляция.

Проверьте инженерные системы. Откройте краны, посмотрите на напор воды, на температуру. Включите плиту, проверьте, работает ли она. Посмотрите на счётчики, на состояние труб, на электрощиток. Спросите, когда менялись стояки, когда делался ремонт в подъезде.

Осмотрите стены, пол, потолок. Ищите следы протечек, трещины, неровности. Проверьте углы, пространство под окнами, ванную комнату. Если есть возможность, возьмите с собой специалиста, который умеет оценивать состояние квартиры. Это поможет избежать дорогого ремонта после покупки.

Задавайте вопросы. Сколько лет дому, кто управляет им, как обстоят дела с отоплением и водой, какие платежи за коммунальные услуги. Чем больше вы узнаете, тем спокойнее будет ваша жизнь после переезда.

Какие документы проверить

Перед сделкой нужно убедиться, что квартира юридически чиста. Это важный этап, и его нельзя пропускать.

Начните с выписки из ЕГРН. Закажите её сами, не полагайтесь на бумаги, которые вам показывают. В выписке вы увидите, кто собственник, есть ли обременения, аресты, залоги. Если квартира в залоге у банка, сделку можно провести, но нужно согласование с банком.

Попросите документы, на основании которых у продавца возникло право собственности. Это может быть договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о наследстве, договор участия в долевом строительстве. Изучите, как продавец получил квартиру. Если она досталась по наследству, убедитесь, что все наследники вступили в права и не оспаривают сделку.

Проверьте, нет ли в квартире зарегистрированных людей. Закажите выписку из домовой книги или справку о составе семьи. Если в квартире кто-то прописан, это нужно учесть. Продавец должен снять людей с регистрации до сделки или прописать условия в договоре.

Убедитесь, что у продавца нет долгов по коммунальным платежам. Запросите справку из управляющей компании или ТСЖ. Если долги есть, их нужно погасить до сделки или вычесть из стоимости квартиры.

Если продавец состоит в браке, потребуется согласие супруга на продажу. Это можно оформить у нотариуса. Если квартира была куплена в браке, но оформлена на одного супруга, согласие всё равно нужно.

Проверьте надёжность продавца: нет ли у него статуса банкрота, не идёт ли в его отношении следствие. Это можно сделать через открытые источники. Если у вас есть сомнения, обратитесь к юристу.

Как провести сделку безопасно

Сделка с квартирой в сданном доме проходит по стандартной схеме. Но есть детали, которые стоит учесть.

Определитесь со способом расчётов. Самый безопасный вариант для покупателя: аренда банковской ячейки или аккредитив. Деньги передаются продавцу только после регистрации перехода права. Обсудите этот вопрос с продавцом заранее.

Подпишите договор купли-продажи. В нём должны быть указаны все важные условия: цена, порядок расчётов, срок передачи квартиры, состояние квартиры, список того, что остаётся. Если в квартире остаётся мебель или техника, пропишите это отдельно. Укажите, что продавец обязуется снять всех с регистрации до определённой даты.

Подайте документы на регистрацию в МФЦ. Регистрация занимает несколько дней. После неё вы получите выписку из ЕГРН, где собственником будете вы.

Передачу квартиры оформляйте актом приёма-передачи. В нём фиксируйте состояние квартиры, показания счётчиков, наличие ключей. Если обнаружите недостатки, которые застройщик взялся устранить, впишите их в акт.

Какие вопросы задать продавцу

Список вопросов поможет вам получить полную картину. Задавайте их спокойно и записывайте ответы.

Спросите, почему продавец продаёт квартиру. Сколько времени он ей владел. Кто в ней жил. Есть ли у соседей претензии. Как обстоят дела с управляющей компанией. Были ли протечки, ремонты, перепланировки. Если перепланировка была, узаконена ли она.

Уточните, какие платежи за коммунальные услуги в среднем в месяц. Как работает отопление зимой. Есть ли проблемы с водой или электричеством. Как часто бывают отключения.

Спросите, что продавец оставляет в квартире. Какая мебель и техника остаётся. Есть ли кладовка или парковочное место, и входят ли они в сделку.

Обсудите сроки. Когда продавец готов передать ключи. Может ли он сняться с регистрации до сделки. Есть ли у него другие собственники, которые должны участвовать в сделке.

Что проверить в самом доме

Дом в сданном виде уже живёт своей жизнью. Ваша задача понять, насколько эта жизнь комфортна.

Посмотрите на подъезд. Чисто ли там, работает ли освещение, есть ли запах. Проверьте, как работает лифт, есть ли грузовой лифт. Оцените, как выглядит лестница, есть ли выход на крышу или в подвал. Если есть консьерж, поговорите с ним: он знает о доме больше всех.

Проверьте парковку. Хватает ли мест жильцам, есть ли гостевая парковка, как обстоят дела с парковкой вечером. Если парковка подземная, посмотрите, как туда попасть, есть ли свободные места, какова стоимость.

Посмотрите на придомовую территорию. Есть ли детская площадка, места для отдыха, озеленение. Как убирают территорию, чистят ли снег зимой. Есть ли мусорные контейнеры и как часто их вывозят.

Поговорите с управляющей компанией. Узнайте, какие тарифы на коммунальные услуги, какова плата за содержание дома, есть ли долги у дома. Спросите, как решаются общие вопросы, есть ли совет дома.

Частые вопросы

Можно ли купить квартиру в сданном доме с ипотекой

Да, можно. Многие банки дают ипотеку на квартиры в сданных домах. Вам нужно получить одобрение банка, собрать документы на квартиру и продавца. Банк проверит юридическую чистоту. Условия ипотеки зависят от банка и вашей ситуации. Сравните предложения нескольких банков, прежде чем выбирать.

Что делать, если в квартире была перепланировка

Если перепланировка узаконена, проблем нет. Попросите у продавца документы, подтверждающие, что изменения согласованы. Если перепланировка не узаконена, вам грозит штраф или требование вернуть всё в исходное состояние. Лучше избегать таких квартир или требовать от продавца узаконить изменения до сделки.

Как проверить, не остались ли в квартире прописанные люди

Закажите выписку из домовой книги. В ней будет указано, кто зарегистрирован в квартире. Также продавец может предоставить справку о составе семьи. Если кто-то прописан, обсудите с продавцом, как он снимет людей с регистрации. Это условие можно прописать в договоре.

Нужен ли нотариус при покупке квартиры в сданном доме

В общем случае нотариус не обязателен. Но если квартира находится в долевой собственности или продавец состоит в браке, потребуется согласие супруга или нотариальное удостоверение сделки. Если вы хотите подстраховаться, можно обратиться к нотариусу добровольно. Это стоит денег, но даёт дополнительную защиту.

Как проверить управляющую компанию

Поговорите с жильцами, посмотрите на состояние дома, запросите информацию о тарифах и задолженностях. Проверьте, как компания реагирует на обращения. Если есть возможность, посмотрите на отчёты о работе. Открытые источники и разговоры с соседями дадут вам реальную картину.

Если вы хотите купить двухкомнатную квартиру в сданном доме в Северном районе Москвы и не хотите тратить время на самостоятельный поиск, оставьте заявку на подбор квартиры на нашем портале. Мы поможем найти варианты, которые подходят именно вам.