Квартира с террасой или большим балконом в районе Филёвский Парк (Москва)

Квартира с террасой или большим балконом в районе Филёвский Парк (Москва) манит многих покупателей. Своё небо над головой, утренний кофе на воздухе, место для растений и летних ужинов. Звучит хорошо. Но за красивой картинкой прячется много деталей, которые легко упустить. Эта статья о том, как выбрать такую квартиру без ошибок. Я не буду рассказывать, что за окнами, какие там дома и что вокруг. Вы сами всё увидите на месте. Моя задача дать вам инструменты проверки. Разберём по шагам, на что смотреть, какие бумаги читать и какие вопросы задавать.

Что такое терраса и чем она отличается от балкона

Первое, что нужно понять, это разница между типами открытых площадок. От этого зависят ваши права, цена и правила пользования.

Балкон это площадка, выступающая из стены. У неё есть ограждение, но нет полноценного фундамента под собой. Часто балкон остекляют. Лоджия встроена в здание. У неё есть боковые стены и глубина больше. Терраса это открытая площадка, которая может располагаться на крыше, на стилобате или примыкать к квартире на нижнем уровне. У террасы часто нет верхнего перекрытия, кроме неба.

Важно понять, как именно в вашем случае оформлена площадка. От этого зависит, что вы сможете с ней делать. Застеклить террасу целиком сложно. Балкон застеклить проще. Но и там есть ограничения.

Спросите у продавца, к какому типу относится площадка. Попросите показать это в документах. Не верьте на слово. Тип площадки влияет на то, как она учитывается в общей площади квартиры и как за неё считается цена.

Как проверить, что площадка узаконена

Открытая площадка может быть частью квартиры по документам. Тогда она входит в площадь и стоит денег. А может быть самовольной постройкой. Тогда её могут обязать снести. Проверка простая.

Возьмите выписку из ЕГРН. В ней указана площадь квартиры. Сравните эту площадь с той, что вам называют. Если цифры сильно расходятся, спросите, как учитывается площадка. Иногда терраса не входит в площадь квартиры по ЕГРН, но прописана в проекте как часть объекта. Это нормально, если есть документы.

Запросите проектную документацию на дом. В ней указано, предусмотрена ли площадка изначально. Если площадка появилась позже, без разрешения, это риск. Есть вероятность купить квартиру с обременением или с предписанием всё убрать.

Проверьте, нет ли на площадке незаконных пристроек. Козырьки, навесы, перегородки. Всё это может быть нарушением. Управляющая компания вправе потребовать вернуть всё в исходное состояние. А если конструкция тяжёлая, она создаёт нагрузку на здание. Это уже вопрос безопасности.

Что смотреть в договоре долевого участия

ДДУ это главный документ при покупке в новостройке. В нём описано, что именно вы получите. Читайте его внимательно.

Найдите раздел с описанием объекта. Там указана площадь квартиры и площадь открытых площадок. Если терраса или балкон есть, их описывают. Проверьте, как считают цену. За квадратный метр квартиры или за квадратный метр с учётом площадки. Это разные вещи.

Посмотрите, есть ли в договоре условие о том, что площадка может измениться. Застройщики иногда оставляют себе право менять проект. Это нормально, если изменения небольшие. Но если площадка в зоне риска, лучше знать заранее.

Проверьте срок передачи объекта. Если вы планируете пользоваться террасой, важно, чтобы дом сдали в срок. Задержка может стоить вам денег и нервов. Но не только. Если дом сдадут зимой, вы не сможете сразу оценить, как площадка ведёт себя в тёплое время.

Ещё один момент. В ДДУ может быть указано, что площадка не входит в состав общего имущества. Это значит, что вы отвечаете за неё сами. Ремонт, уборка, содержание. Уточните это. Если площадка общая, то за неё платит весь дом. Но тогда вы не можете её огородить.

Как изучить проектную документацию и планировки

Проектная документация отвечает на многие вопросы. Запросите её.

В проекте указаны несущие конструкции. Если вы планируете ставить на террасе тяжёлые вещи, мебель, растения в кадках, проверьте, выдержит ли основание. Особенно это касается балконов. У них есть ограничение по нагрузке. Превышение может привести к деформации.

Планировки показывают, как площадка примыкает к квартире. Есть ли выход из комнаты или из кухни. Удобно ли это. Не получится ли так, что выход на террасу есть только через спальню. Тогда гости будут ходить через вашу личную зону.

Посмотрите на ориентацию площадки. Куда выходят окна и двери. Если на юг, летом будет жарко. Если на север, будет мало солнца. Это не всегда плохо, но знать заранее полезно. Проверить это можно по компасу на месте.

Проверьте высоту ограждения. Если она низкая, это вопрос безопасности. Особенно если в семье есть дети. Высота должна быть достаточной. Но точных норм для всех случаев нет. Смотрите по ситуации.

Проверка на месте: что смотреть и слушать

Приезжайте на объект в разное время. Утром и вечером. В будни и выходные. Так вы поймёте, как ведёт себя место.

Посмотрите, как площадка защищена от ветра. Если она на верхнем этаже, ветер может быть сильным. Тогда обед на террасе превратится в борьбу с тарелками. Проверьте, есть ли ветрозащитные экраны. Если нет, можно ли их поставить.

Оцените вид. Что вы видите с площадки. Нет ли рядом строек. Если рядом пустырь, узнайте, что на нём планируют. Это можно сделать через публичные слушания или генеральный план. Не верьте слухам. Смотрите документы.

Послушайте шум. Дорога, железная дорога, соседи. Всё это слышно на открытой площадке сильнее. Проверьте в разное время. Утром может быть тихо, а вечером шумно.

Проверьте, как устроена гидроизоляция. На террасе вода должна уходить. Если уклон неправильный, будут лужи. Если гидроизоляция плохая, вода попадёт в квартиру. Спросите, как устроен водоотвод. Есть ли дренаж.

Посмотрите на соседние площадки. Как их используют. Если кто-то поставил мангал, это может быть нарушением. Но и вам может захотеться того же. Уточните правила.

Вопросы к управляющей компании

УК задаёт правила жизни в доме. От неё зависит, что можно делать на вашей площадке.

Спросите, можно ли застеклить балкон. Если да, то как. Есть ли единый проект. Если все стеклят по-разному, дом теряет вид. УК может это запретить.

Уточните, можно ли ставить кондиционер на фасад. Если площадка открытая, блок придётся куда-то девать. Это не всегда просто.

Спросите про правила использования террасы. Можно ли жарить шашлыки. Можно ли держать животных. Можно ли хранить вещи.

Узнайте, как считается плата за содержание. Входит ли площадка в общую площадь дома. Если да, вы платите за её уборку и ремонт. Если нет, то сами.

Проверьте, есть ли ограничения по весу. Например, нельзя ставить бассейн. Это важно, если вы мечтаете о купели.

Юридические риски и как их избежать

Покупка квартиры с открытой площадкой несёт риски. Их можно снизить.

Первый риск. Площадка не узаконена. Вы купите то, чего нет в документах. Проверка через ЕГРН и проект поможет.

Второй риск. Площадка относится к общему имуществу. Тогда её нельзя приватизировать. Но и платить за неё как за свою вы не должны. Уточните статус.

Третий риск. Соседи жалуются. Если вы шумите на террасе, они могут пойти в суд. Изучите правила дома. Не нарушайте покой.

Четвёртый риск. Конструкция слабая. Балкон может не выдержать нагрузку. Проверьте проект.

Пятый риск. Изменение проекта. Застройщик может поменять планировку. В ДДУ должно быть условие о том, как это отразится на вас.

Чтобы избежать ошибок, привлекайте юриста. Он проверит документы. Это стоит денег, но экономит нервы.

Как оценить удобство и функциональность

Подумайте, как вы будете использовать площадку. Летом и зимой. В дождь и в снег.

Если это терраса на крыше, зимой её надо чистить. Кто это делает. Вы или УК. Уточните.

Если это балкон, можно ли его утеплить. Не всегда. Иногда это запрещено.

Подумайте о хранении. Где будут стоять вещи. Есть ли кладовая.

Оцените приватность. Видят ли вас соседи. Если да, можно ли поставить ширму.

Проверьте, есть ли освещение. Можно ли провести электричество. Если нет, вечером будет темно.

Подумайте о растениях. Куда будет стекать вода. Не повредит ли это фасад.

Частые вопросы

Можно ли застеклить террасу в новостройке

Можно, но не всегда. Всё зависит от правил дома и типа площадки. Спросите в управляющей компании. Уточните, есть ли единый проект остекления. Если его нет, возможно, вам разрешат свой вариант. Но не факт. Некоторые дома запрещают остекление, чтобы сохранить вид фасада.

Входит ли терраса в площадь квартиры

Обычно нет. Терраса это открытая площадка. Она может не входить в площадь по документам. Но цена может учитывать её. Смотрите ДДУ и выписку из ЕГРН. Там указано, что именно вы покупаете.

Кто отвечает за ремонт балкона

Если балкон часть квартиры, то вы. Если это общее имущество, то управляющая компания. Проверьте статус. Это влияет на ваши расходы.

Можно ли поставить на террасе мангал

Зависит от правил дома и противопожарных норм. Спросите в УК. Если это открытая терраса, возможно, можно. Но лучше уточнить. Штрафы за нарушение большие.

Что делать, если площадка не узаконена

Не покупать такую квартиру. Или требовать узаконивания до сделки. Если продавец не может, это риск. Лучше найти другой вариант.

Если вы хотите подобрать квартиру с террасой или большим балконом в районе Филёвский Парк (Москва), оставьте заявку на нашем портале. Мы поможем найти варианты, которые подходят именно вам.