Вы покупаете студию или однушку в новостройке, чтобы потом сдавать её в аренду. Метро рядом, дом новый, планы большие. Но между желанием и первым арендатором лежит путь, на котором легко ошибиться. Разберём, как пройти его без потерь.
Сначала определитесь с целью покупки
Прежде чем смотреть квартиры, честно ответьте себе на вопрос: зачем вам эта покупка. Сдавать жильё у метро можно по-разному. Один вариант: долгосрочная аренда одной семье или одному человеку. Другой: короткие заезды. Третий: сдача на сезон или под конкретную задачу. У каждого сценария свои требования к квартире, планировке и дому.
От цели зависит всё остальное. Для долгой аренды важнее спокойный дом, удобный подъезд, нормальные соседи, понятная парковка. Для коротких заездов на первый план выходят близость к метро, состояние подъезда, скорость уборки, возможность быстро менять гостей. Одна и та же квартира подойдёт для одного сценария и окажется неудобной для другого.
Запишите на бумаге, каким вы видите своего арендатора через год после покупки. Один человек, пара, семья с ребёнком, командировочный, студент. От этого списка вы будете отталкиваться при осмотре. Если портрет размытый, вы рискуете купить квартиру, которая нравится вам, хотя рынку она может не подойти.
Проверьте сам квартал своими глазами
Вы читаете про район в интернете, смотрите карты и фотографии. Этого мало. Приезжайте к метро в разное время: утром в будни, вечером, в выходной. Пройдите от станции до дома пешком. Оцените, как вы будете идти с сумками, с ребёнком, в дождь, зимой по нечищеному тротуару.
Посмотрите, что находится вокруг дома. Магазины, аптеки, кафе, поликлиника, школа, детский сад, парк. Всё это важно для арендатора. Не верьте обещаниям, что объекты появятся потом. Смотрите на то, что уже работает. Загляните внутрь магазина, проверьте, открыт ли он, есть ли люди.
Посмотрите, чего рядом нет. Промзоны, гаражей, строек, оживлённой трассы под окнами. Пройдите вокруг дома вечером: включён ли свет в окнах, есть ли жизнь во дворе, не пустует ли первый этаж. Пустые коммерческие помещения на первых этажах говорят о многом.
проверьте. Приезжайте к дому минимум трижды: в утренний час пик, вечером и в выходной день. Смотрите на то, как вы сами будете здесь жить и ходить.
Новостройки рядом и другие из каталога
Voice Towersм. Текстильщики, Новохохловская · Текстильщикиот 14.85 млн ₽
MINDм. Динамо, Аэропорт · Аэропортот 6.5 млн ₽
Хамовники 12м. Киевская · Хамовникиот 313 млн ₽
КОСМО 4/22м. Таганская, Новокузнецкая · Замоскворечьеот 82.6 млн ₽Изучите транспортную доступность честно
Метро рядом звучит красиво. Но важно, сколько идти до него именно от вашего подъезда. Пройдите этот путь пешком с секундомером. Учтите, что зимой дорога может занять больше времени, а летом часть маршрута может быть перекрыта ремонтом.
Посмотрите, как устроены входы и выходы из метро. Есть ли удобный переход, не нужно ли переходить дорогу по подземному переходу с лестницами. Для арендатора с коляской или с чемоданом это имеет значение.
Проверьте не только метро. Есть ли рядом остановки наземного транспорта, удобно ли доехать до центра, до работы, до вокзалов. Если вы рассчитываете на арендатора, который ездит на машине, посмотрите на выезды из района. Выезд может быть удобным утром и тяжёлым вечером.
Разберитесь с самим домом
Новый дом это не гарантия комфорта. Осмотрите подъезд, лифты, лестницы, входную группу. Чисто ли, работает ли освещение, есть ли консьерж или охрана, как организован вход. От этого зависит, каким квартира будет встречать арендатора каждый день.
Посмотрите на двор. Есть ли место, где можно припарковать машину, есть ли детская площадка, скамейки, освещение. Пройдите по этажу, где находится квартира. Сколько квартир на этаже, есть ли мусоропровод, как далеко до лифта. Мелочи, которые вы заметите на осмотре, будут влиять на решение арендатора.
Спросите у продавца, как устроено управление домом. Кто отвечает за общее имущество, как решаются вопросы, есть ли уже сложившиеся правила. Спросите про платежи за содержание и коммунальные услуги. Эти суммы арендатор будет платить отдельно или они войдут в ставку. Уточните, что входит в ежемесячный платёж.
совет. Поговорите с людьми, которые уже живут в доме. Спросите, как работает управляющая компания, что с отоплением, водой, лифтами. Живой разговор дополнит любой осмотр.
Подберём квартиру под ваш бюджет
Оставьте телефон. Пришлём подходящие варианты в WhatsApp или Telegram.
Оцените планировку под аренду
Однокомнатная квартира бывает разной. Есть классическая однушка с отдельной кухней. Есть студия, где кухня соединена с комнатой. Есть варианты с нишей. Для аренды подходит то, что удобно большинству. Подумайте, как в квартире расставить мебель, где спать, где готовить, где хранить вещи.
Посмотрите на окна. На какую сторону они выходят, что видно из них. Сколько света попадает в квартиру в разное время дня. Проверьте, не выходят ли окна на соседний дом, на дорогу, на мусорные контейнеры. Для арендатора вид из окна и уровень шума важны не меньше квадратных метров.
Оцените санузел. Достаточно ли места для душа или ванны, есть ли вентиляция, как устроена разводка. Посмотрите на кухню: помещается ли туда холодильник, плита, стиральная машина. Продумайте, что вы поставите в квартиру для сдачи. Арендатору нужны базовые вещи: кровать, шкаф, стол, техника. Проверьте, влезет ли всё это.
Проверьте документы и историю объекта
Перед сделкой запросите у продавца документы на квартиру. Посмотрите выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, кто собственник и нет ли обременений. Сверьте данные о квартире с тем, что вам показывают. Проверьте, нет ли долгов по коммунальным платежам, не заложена ли квартира, не зарегистрированы ли в ней люди.
Если дом только что сдан, уточните, как оформлено право собственности и какие документы есть на руках. Спросите, как проходила приёмка, какие замечания были у собственника и как их устраняли. Это покажет, насколько внимательно подошли к самому объекту.
Задавайте неудобные вопросы. Если продавец уклоняется от ответов, это повод насторожиться. Проверьте, совпадает ли фактическая планировка с тем, что указано в документах. Сверьте площадь, количество комнат, этаж. Расхождения выясните до сделки.
Подумайте о будущих расходах
Покупка это только начало. Дальше будут расходы на ремонт, мебель, технику, рекламу, поиск арендатора, простои между жильцами. Посчитайте всё заранее. Ремонт под сдачу не обязан быть дорогим, но он должен быть аккуратным и надёжным. Дешёвые материалы быстро выйдут из строя, и вы будете тратить на замену.
Отдельно заложите расходы на содержание квартиры, пока она пустует. Простой между арендаторами случается, и к нему стоит быть готовым. Подумайте, кто будет заниматься квартирой: вы сами, родственник или помощник. Если вы живёте далеко, найдите человека на месте, который сможет показать квартиру и решить бытовые вопросы.
Продумайте налоги. Сдача жилья приносит доход, и с него нужно платить. Разберитесь заранее, какой вариант вам подходит, и посоветуйтесь со специалистом. Спокойнее начать с понятной схемы, чем потом разбираться с накопившимися вопросами.
проверьте. Составьте список всех будущих расходов до того, как внесёте задаток. Если сумма получается некомфортной, лучше узнать об этом заранее.
Учитывайте правила дома и соседей
В новостройке часто есть свои правила: как сдавать квартиру, кого можно заселять, какие документы нужны. Уточните, есть ли ограничения на аренду, нужно ли согласовывать заселение с управляющей компанией, есть ли требования к арендаторам. Эти детали лучше выяснить до покупки.
Поговорите с соседями. Спросите, как в доме относятся к сдаче квартир, были ли конфликты, как решаются споры. Если в доме уже много арендаторов, это может быть и плюсом, и минусом. Плюс в том, что практика уже есть. Минус в том, что конкуренция выше, а атмосфера в доме может быть неспокойной.
Спросите про безопасность. Есть ли домофон, видеонаблюдение, охрана. Как устроен доступ в подъезд. Для арендатора это важно, а для вас это ещё и защита имущества. Уточните, как в доме решают вопросы с шумом и порядком.
Что известно о доме MIND
Аэропорт · м. Динамо, Аэропорт
- В MIND предусмотрены отдельные офисные блоки и этажи формата open space.
- Архитектурный объём MIND расширяется к верхним этажам.
- В составе MIND предусмотрены благоустройство прилегающей территории и подземный паркинг.
Составьте план действий до сделки
Перед покупкой у вас должен быть понятный план. Что вы делаете в первую очередь, что во вторую, сколько времени и денег закладываете на каждый шаг. Начните с проверки документов и самого объекта. Затем оцените район и дом. Потом посчитайте расходы и продумайте, как будете искать арендатора.
Сравните несколько квартир в одном районе. Не берите первую попавшуюся, даже если она нравится. Посмотрите, чем отличаются варианты: планировкой, этажом, видом из окна, состоянием дома. Сравнение поможет увидеть, за что вы платите и что действительно важно.
Если сомневаетесь, возьмите паузу. Рынок не стоит на месте, но и хорошая квартира не исчезнет за один день. Лучше принять взвешенное решение, чем потом жалеть о поспешности.
Частые вопросы
Как понять, что квартира подойдёт для аренды?
Смотрите на три вещи: расположение, планировку и состояние дома. Расположение проверьте пешком от метро и вокруг дома. Планировку оцените по тому, как в ней расставить мебель и технику. Состояние дома проверьте в подъезде, во дворе и в разговоре с жильцами. Если всё три пункта устраивают, квартира скорее всего найдёт арендатора.
Что проверить в документах перед покупкой?
Запросите выписку из ЕГРН и сверьте собственника, объект и обременения. Уточните, нет ли долгов и зарегистрированных людей. Проверьте, совпадает ли фактическая планировка с документами. Если что-то не сходится, выясните причину до сделки.
Как оценить район, если я его не знаю?
Приезжайте несколько раз в разное время. Пройдите от метро до дома пешком. Посмотрите, что работает вокруг: магазины, аптеки, поликлиника, школа. Проверьте, нет ли рядом строек, промзон и шумных объектов. Поговорите с жильцами и продавцом о том, как здесь живётся.
Сколько денег закладывать на подготовку квартиры к сдаче?
Считайте расходы на ремонт, мебель, технику и рекламу. Отдельно заложите сумму на простой между арендаторами и на мелкий ремонт. Точную сумму назвать нельзя, она зависит от состояния квартиры и ваших планов. Главное, чтобы после всех трат у вас оставался запас.
Что делать, если квартира нравится, но есть сомнения?
Возьмите паузу и посмотрите ещё несколько вариантов в том же районе. Сравните их между собой. Задайте продавцу дополнительные вопросы о доме и соседях. Если сомнения остаются, лучше отказаться от сделки, чем потом разбираться с последствиями.
Если вы хотите подобрать однокомнатную квартиру у метро Текстильщики под сдачу в аренду, оставьте заявку на нашем портале. Мы поможем сравнить варианты и выбрать тот, что подойдёт именно вам.
