Вы решили купить трёхкомнатную квартиру в уже сданном доме. Это разумный шаг. Готовое жильё можно осмотреть своими глазами, потрогать стены, пройтись по подъезду, поговорить с соседями. Но и здесь есть свои ловушки. Разберём по порядку, что делать и на что смотреть, чтобы покупка не стала разочарованием.
Начните с проверки самого дома
Сданный дом сдан разным покупателям по-разному. Один корпус приняли целиком, другой стоит с замечаниями. Вам нужно понять, в каком состоянии здание сейчас и как оно выглядит после того, как первые жильцы получили ключи.
Посмотрите на фасад. Трещины, отслоившаяся отделка, следы протечек на стенах говорят о доме достаточно. Зайдите в подъезд. Оцените состояние входной группы, лифтов, лестниц. Пройдите по этажу, где находится квартира. Присмотритесь к запахам, освещению, чистоте. Всё это говорит о том, как управляют домом.
Спросите у продавца, кто управляет домом. Управляющая компания или товарищество собственников. Потом сами проверьте, как эта организация работает. Позвоните в диспетчерскую, задайте простой вопрос. Посмотрите, как быстро и по-человечески вам ответят. Поговорите с соседями во дворе. Люди охотно делятся тем, что их волнует.
проверьте. Позвоните в управляющую компанию под видом жильца и спросите, как записаться на приём к руководителю. Реакция покажет многое.
Отдельно посмотрите на придомовую территорию. Как организованы парковка, входы, площадки. Всё это вы оцениваете сами, своими глазами, в разное время суток. Утром, вечером, в выходной день. Так вы поймёте, как живёт район.
Проверьте продавца и его право на квартиру
Продавец бывает разным. Собственник с момента постройки дома. Наследник. Человек, купивший квартиру недавно и решивший продать. У каждого случая свои риски.
Попросите продавца показать выписку из ЕГРН. Свежую. Не ту, что лежит у него в папке с прошлого года, а полученную недавно. Сверьте данные о собственнике с его паспортом. Фамилия, имя, отчество, дата рождения. Всё должно совпадать.
Спросите, как продавец получил эту квартиру. Если по договору купли-продажи, попросите показать этот договор. Если в наследство, попросите свидетельство о праве на наследство. Если по ДДУ, попросите акт приёма-передачи. Вам нужна понятная история перехода права. Длинная цепочка сделок за короткий срок должна насторожить.
Проверьте, нет ли на квартире обременений. Залог, арест, рента. Выписка из ЕГРН покажет это. Если квартира в залоге у банка, сделка идёт по особой схеме. Убедитесь, что продавец понимает, как будет сниматься обременение, и закрепите порядок в договоре.
совет. Попросите продавца лично при вас заказать свежую выписку из ЕГРН в МФЦ или получить её электронно. Так вы увидите документ своими глазами.
Проверьте, нет ли среди собственников несовершеннолетних или людей, признанных недееспособными. Если есть, потребуется разрешение органов опеки. Без него сделку могут оспорить. Спросите об этом прямо. Продавец обязан раскрыть такую информацию, а вам нужно убедиться, что все разрешения на руках.
Проверьте долги по квартире. Коммунальные платежи, взносы на капремонт. Запросите справку у управляющей компании. Долги переходят на нового собственника по некоторым позициям. Лучше закрыть вопрос до сделки или закрепить в договоре, что продавец гасит всё до подписания.
Новостройки из каталога
Сидней Праймм. Звенигородская · ЦАОот 65.94 млн ₽
Соулм. Сокол · Аэропортот 23.76 млн ₽
N'ICE LOFTм. Волгоградский проспект, Нижегородская · Нижегородскийот 3.95 млн ₽
The Patricks. Патриким. Тверская · Пресненскийот 466 млн ₽Осмотрите квартиру по-настоящему
Осмотр готовой квартиры это не прогулка по красивым комнатам. Приходите днём, при естественном свете. Приходите повторно, если есть сомнения. Возьмите с собой человека, который разбирается в ремонте, или наймите специалиста.
Начните с входной двери. Как она закрывается. Нет ли следов взлома. Потом стены. Проверьте углы на предмет сырости. Особенно в ванной, в санузле, под окнами. Сырость и плесень это дорогой ремонт и возможные проблемы со здоровьем.
Проверьте окна. Открываются ли створки, работают ли замки. Посмотрите на стёкла, нет ли трещин и запотевания между рамами. Проверьте, как работает вентиляция. Поднесите лист бумаги к решётке. Если лист прилипает, тяга есть. Если нет, будет духота и конденсат.
Посмотрите на пол. Пройдитесь, проверьте, нет ли скрипа и провалов. Загляните под линолеум или ламинат, если возможно. Проверьте стыки труб в сантехнических шкафах. Пятна и разводы говорят о протечках.
Включите воду, проверьте напор. Включите свет во всех комнатах. Проверьте розетки, особенно в кухне и ванной. Спросите, когда менялась проводка. Если давно, готовьтесь к расходам.
проверьте. Приходите на осмотр вечером в будний день. Так вы увидите, как работает лифт в час пик и сколько машин во дворе.
Спросите продавца, почему он продаёт. Ответ бывает разным, но сам разговор многое проясняет. Спросите, есть ли соседи, с которыми сложно. Не ждите прямого ответа, но слушайте. Поговорите с соседями сами. Спросите про шум, про управляющую компанию, про двор.
Изучите сам район своим маршрутом
Про район вам скажут много. Реклама, знакомые, статьи. Всё это чужие слова. Вам нужно своё впечатление.
Приезжайте в разное время. Утром в будний день. Вечером в час пик. В субботу днём. Пройдите от квартиры до метро пешком. Замерьте время сами. Потом проедьте этот путь на автобусе или машине. Сравните.
Посмотрите, где вы будете покупать продукты. Где ближайшая поликлиника, школа, садик. Пройдитесь до них от дома своими глазами. Оцените, как это выглядит и сколько времени займёт дорога.
Проедьте по окрестным улицам в разное время. Утром и вечером. В будни и в выходные. Так вы поймёте, где шумно, где тихо, где стоят машины, а где свободно. Пройдите по дворам. Посмотрите, как жители проводят время, как оборудованы площадки, есть ли места для прогулок.
Посмотрите на соседние дома. Какие они. Новая застройка или старая. Это влияет на то, как район будет меняться. Зайдите в местный магазин, поговорите с продавцом. Местные жители расскажут о районе много полезного.
Проверьте, как обстоят дела с транспортом. Сколько остановок до метро, какие маршруты ходят рядом, как часто. Посмотрите на развязки и выезды. Оцените, как вы будете добираться до работы именно вы. Утром и вечером.
совет. Проведите в районе целый день. Завтрак, обед и ужин в местных местах, дорога до метро и обратно. Так вы получите честное впечатление.
Подберём квартиру под ваш бюджет
Оставьте телефон. Пришлём подходящие варианты в WhatsApp или Telegram.
Проверьте саму квартиру по документам
Документы на квартиру расскажут то, чего не видно глазами. Площадь, планировка, перепланировки. Вам нужна техническая документация на квартиру. Технический паспорт из БТИ. Сверьте фактическую планировку с тем, что записано. Если стены передвинуты или снесены без согласования, у вас будут проблемы.
Спросите, были ли перепланировки. Если да, попросите показать документы на согласование. Без них квартиру могут обязать вернуть в исходное состояние. Расходы лягут на вас.
Проверьте, что в квартире за коммуникации. Какие трубы, какая проводка, какой котёл или колонка. Спросите, когда всё это устанавливалось. Запросите документы на оборудование, если оно на гарантии. Это поможет понять, чего ждать в ближайшие годы.
Проверьте, как в доме обстоят дела с капитальным ремонтом. Взносы платятся с момента ввода дома в эксплуатацию. Узнайте, есть ли задолженность, и на каком счёте копятся средства. Это влияет на будущие расходы.
Спросите, как начисляются платежи за отопление, воду, содержание дома. Посмотрите на квитанции за последние месяцы. Поймите, какие суммы вас ждут. Сравните с тем, что вы платите сейчас.
Обсудите цену и условия сделки
Цена в объявлении это только начало разговора. Смотрите на цену за квадратный метр и сравнивайте с похожими квартирами в этом же доме и рядом. Не сравнивайте с далёкими районами, это бессмысленно.
Спросите продавца, что входит в цену. Мебель, техника, встроенные шкафы. Иногда это существенно. Уточните, кто платит за оформление, за выписки, за услуги нотариуса. Закрепите это в договоре.
Обсудите порядок расчётов. Как передаются деньги. Через банковскую ячейку, аккредитив или эскроу. Каждый способ имеет свои особенности. Выберите тот, что защищает вас обоих, и пропишите его в договоре.
Согласуйте сроки. Когда продавец освобождает квартиру. Когда вы получаете ключи. Что происходит, если сроки сдвигаются. Всё это должно быть в договоре.
Обсудите, что остаётся в квартире после продажи. Какие вещи продавец забирает. Что вы покупаете вместе с квартирой. Лучше составить опись и приложить её к договору.
Оформите сделку без спешки
Сделку лучше проводить с юристом. Рынок недвижимости полон нюансов. Юрист проверит документы, составит договор, проведёт расчёты. Это спокойствие стоит своих денег.
Сначала подпишите предварительный договор. В нём зафиксируйте цену, сроки, порядок расчётов, ответственность сторон. Внесите задаток или аванс. Разница между ними есть. Задаток защищает обе стороны, аванс проще вернуть. Выберите то, что вам понятнее, и пропишите условия возврата.
Потом подписывайте основной договор. В нём должны быть все детали. Кто продаёт, кто покупает, что продаётся, за сколько, когда и как передаются деньги и ключи. Проверьте каждую строчку. Задавайте вопросы. Лучше выглядеть дотошным, чем потом разбираться с проблемами.
Зарегистрируйте переход права в установленном порядке. Подайте документы через МФЦ или в электронном виде. Получите выписку из ЕГРН на своё имя. Без неё вы не собственник, даже если деньги переданы и ключи у вас.
Примите квартиру по акту. Пройдитесь по комнатам, проверьте, что всё на месте, что показания счётчиков записаны, что ключи переданы. Подпишите акт только после того, как убедитесь, что всё в порядке.
проверьте. После получения выписки из ЕГРН проверьте, что в ней указаны именно вы и именно эта квартира. Ошибки случаются.
Что делать сразу после покупки
Получив ключи, не откладывайте бытовые вопросы. Заключите договор с управляющей компанией. Передайте показания счётчиков. Оформите лицевой счёт на себя. Проверьте, нет ли долгов, которые вы не заметили.
Познакомьтесь с соседями. Это поможет и в быту, и в решении общих вопросов. Узнайте, как в доме организовано общее собрание собственников. Участвуйте в жизни дома. Так вы быстрее почувствуете себя на своём месте.
Частые вопросы
Можно ли купить такую квартиру в ипотеку
Да. Многие банки дают кредит на готовое жильё. Условия зависят от банка и вашей ситуации. Сравните предложения и выберите подходящее. Уточните, какие документы нужны и как проходит оценка квартиры.
Как проверить, что продавец не банкрот
Запросите сведения о банкротстве через открытые источники. Проверьте, нет ли исполнительных производств. Если сомневаетесь, привлеките юриста. Он проверит продавца глубже.
Что делать, если в квартире прописаны люди
Попросите продавца снять всех с регистрации до сделки или закрепите в договоре обязательство сделать это в конкретный срок. Иначе вы рискуете получить жильцов, которых сложно выписать.
Нужен ли нотариус при покупке
Не всегда. Если сделка проходит между посторонними людьми и квартира в единоличной собственности, нотариус не обязателен. В сложных случаях, например при долевой собственности, он нужен. Уточните у юриста.
Как понять, что цена справедливая
Сравните с похожими квартирами в этом же доме и рядом. Посмотрите на состояние, этаж, вид из окна, площадь. Учитывайте, что цена в объявлении не всегда равна цене сделки. Торг возможен.
---
Хотите подобрать трёхкомнатную квартиру в сданном доме в Выхино-Жулебино без ошибок? Оставьте заявку на подбор квартиры на нашем портале. Мы поможем вам пройти путь от первого просмотра до получения ключей.
