Управляющая компания в новостройке у метро Владыкино: что спросить до покупки

Покупка квартиры в новостройке заканчивается подписанием договора и получением ключей. После переезда вам важны двор, подъезд, лифт и парковка. Всем этим управляет управляющая компания. От неё зависят чистота, ремонт, порядок в подвале, работа лифтов и размер платежей за услуги. Поэтому вопросы про управляющую компанию задайте до сделки. Разберём по шагам, что именно спрашивать и что фиксировать в договоре.

Кто будет управлять вашим домом

Самое первое, что нужно выяснить: кто управляет домом или будет управлять им после ввода в эксплуатацию. Часто застройщик привлекает свою управляющую структуру. Иногда дом передают частной компании по конкурсу. Бывает, жильцы создают ТСЖ и управляют домом сами. У каждого варианта свои плюсы и минусы.

Спросите у продавца или менеджера отдела продаж, какая организация обслуживает дом сейчас и какая планируется после передачи ключей. Уточните, связана ли эта компания с застройщиком или это сторонняя организация. Если компания аффилирована с застройщиком, это не всегда плохо, но проверять её нужно так же внимательно, как и любого другого подрядчика.

Пока квартиры не переданы, дом может числиться за временной управляющей организацией. После ввода и передачи ключей её заменяют на постоянную. Спросите, какие условия расторжения договора с временной компанией и как выбирают постоянную. Закрепите в договоре, что при передаче ключей вам предоставят контакты действующей управляющей организации и реквизиты договора управления.

Что проверить в договоре управления

Договор управления это главный документ для будущего собственника. В нём прописаны перечень услуг, их объём, периодичность, порядок расчёта платежей, сроки реагирования на заявки, ответственность сторон. Читайте его целиком, не только раздел с тарифами.

Изучите перечень работ. Если в списке только уборка подъезда и вывоз мусора, спросите про ремонт крыши, обслуживание лифтов, подготовку дома к отопительному сезону, обслуживание инженерных систем. Всё это должно быть в договоре с понятной периодичностью.

Посмотрите порядок изменения тарифа. По какой процедуре управляющая компания может его поднять? Как часто? Нужно ли согласие собственников? Есть ли предельная планка? Хорошо, когда тариф индексируется по определённому правилу и не может меняться произвольно.

Проверьте срок реагирования на заявки. Сломалась дверь в подъезде, потёк кран в подвале, не работает лифт. У каждой ситуации должны быть свои сроки. Если в договоре нет сроков или стоит общая фраза про разумный срок, это повод задать дополнительные вопросы.

Новостройки из каталога

Nexus by Akvilonм. Молодёжная, Крылатское · Кунцевоцена по запросуДом кино. Васильевича, 13м. Белорусская, Маяковская · Пресненскийот 145 млн ₽Сити Бэйм. Тушинская, Спартак · Покровское-Стрешневоот 20.3 млн ₽City Bayм. Мякинино, Волоколамская · Покровское-Стрешневоот 17.5 млн ₽

Все дома каталога

Как узнать репутацию управляющей компании

Репутация складывается из разных кусков. Начните с открытых источников, где публикуют информацию о жилищных организациях. Найдите страницу компании, посмотрите, какие дома она обслуживает, давно ли работает. Позвоните в пару её нынешних домов и задайте вопросы людям из совета дома. Живой разговор о проблемах скажет больше любого рекламного описания.

Пройдитесь по подъездам дома, который компания уже обслуживает. Оцените чистоту, состояние лифтов, стен, окон, мусорных площадок. Поговорите с консьержем или с людьми на скамейке во дворе. Спросите, как быстро реагируют на протечки и поломки, как зимой убирают снег, как ведут себя с жильцами.

Поищите отзывы жителей в местных сообществах и на районных форумах. Но читайте их критично. Эмоциональные отзывы бывают у всех, важнее смотреть на повторяющиеся темы. Если одна и та же жалоба появляется у разных людей, это сигнал.

Спросите в управляющей компании, сколько домов у неё в работе и какая у неё численность персонала. Если домов много, а людей мало, качество обслуживания рискует просесть. Уточните, будет ли на вашем объекте постоянно присутствовать мастер или инженер, как организован выезд бригады.

Сколько стоит содержание и что входит в платёж

Размер платежа за содержание и ремонт зависит от перечня услуг и площади квартиры. Спросите, из чего складывается ставка на текущий момент и какие услуги в неё входят. Сравните перечень с договором управления: они должны совпадать.

Отдельно уточните коммунальные платежи. За содержание платит собственник по ставке управляющей компании, а за коммунальные ресурсы по счётчикам или нормативам. Разберитесь, что именно вы будете платить сверху: отопление, вода, электричество в квартире, электричество на общедомовые нужды, вывоз мусора, содержание лифтов. Каждая строка должна быть понятна.

Спросите, есть ли дополнительные платежи: охрана, консьерж, въезд на территорию, уборка парковки, обслуживание систем видеонаблюдения. Иногда эти услуги включены в общий тариф, иногда идут отдельно. Важно понять полную картину до покупки, чтобы ежемесячный платёж не стал сюрпризом.

Узнайте, как рассчитывают платежи на общедомовые нужды. Если стоят общедомовые счётчики, вы платите по их показаниям. Если нет, по нормативу. Спросите, кто следит за исправностью счётчиков и как снимают показания.

Поинтересуйтесь, есть ли в доме накопления на текущий ремонт и капитальный ремонт. Деньги на капитальный ремонт собственники перечисляют в общий фонд, у этого процесса свои правила. Уточните, как в вашем доме устроена эта часть и какие работы уже запланированы.

Как устроена придомовая территория и общие зоны

Придомовая территория и общие зоны это то, чем вы пользуетесь каждый день. Спросите, кто отвечает за уборку двора, за детскую площадку, за клумбы, за освещение, за парковку. Уточните, входят ли эти работы в договор управления или ими занимается кто-то ещё.

Проверьте, как организован въезд на территорию. Есть ли шлагбаум, кто им управляет, будут ли пропуска для жителей и для гостей, кому звонить, если шлагбаум сломался. Посмотрите, как устроена парковка: подземная, наземная, гостевая, платная или бесплатная. Ответы лучше закрепить в договоре или уточнить, где они зафиксированы.

Спросите, кто обслуживает лифты и как часто их проверяют. Лифт это сложное оборудование, его регулярно осматривают и ремонтируют. Уточните, какая организация отвечает за это и куда обращаться при поломке.

Отдельно разберитесь с мусором. Где стоят контейнеры, как часто их вывозят, кто убирает площадку. Если площадка общая для нескольких домов, уточните порядок вывоза. Поговорите с соседями, которые уже живут в этом доме, если такая возможность есть.

Что уточнить про безопасность и аварийные ситуации

Безопасность в доме складывается из исправных инженерных систем, понятных действий при аварии, доступных контактов. Спросите, какая организация ведёт аварийную службу и как быстро она приезжает. Уточните, куда звонить при протечке, задымлении, отключении электричества.

Поинтересуйтесь, есть ли в доме системы видеонаблюдения и пожарной сигнализации, кто их обслуживает и как часто проверяют. Спросите, кто отвечает за эвакуационные выходы и их состояние. Попросите показать, где находятся щитовые, где перекрываются вода и электричество.

Уточните, как управляющая компания оповещает жителей о плановых отключениях и аварийных работах. Есть ли информационные стенды, группы, рассылки. Насколько быстро приходит информация. Это мелочи, которые в аварийной ситуации становятся важными.

Как выбирают управляющую компанию в новом доме

После того как дом введён и часть квартир передана, собственники получают право выбирать способ управления. Это общее собрание собственников. На нём выбирают управляющую компанию, утверждают условия договора и тарифы. До этого момента дом обслуживает временная организация.

Спросите, как будет проходить это собрание, кто его инициирует, когда оно планируется. Выясните, какая организация будет управлять домом сразу после получения ключей и сколько она проработает в этом статусе. Некоторые компании управляют домом временно, а затем участвуют в конкурсе или пытаются продолжить работу.

Проверьте, какие способы управления возможны в вашем доме. Это может быть управляющая компания, ТСЖ или непосредственное управление. У каждого варианта свои особенности. Управляющая компания обычно удобна, когда собственники не хотят вникать в технические детали. ТСЖ даёт больше контроля, но требует активности жильцов.

Спросите, как в доме решаются спорные ситуации: с кем согласовывать ремонт в квартире, кто выдаёт допуск на работы, как получить справку, как запросить перерасчёт. Понятный порядок обращения к управляющей компании снимает кучу бытовых проблем.

Как проверить дом и компанию на месте

Поезжайте к дому, если он уже построен, и посмотрите сами. Осмотрите подъезды, лифты, двор, парковку, подходы к дому. Поговорите с людьми, которые уже живут рядом или в соседних домах той же компании. Спросите, как обслуживают их дом, что их беспокоит.

Найдите места общего пользования и проверьте, есть ли там информационные стенды с контактами управляющей компании. Позвоните по номеру и задайте живой вопрос про обслуживание. По тому, как отвечают, уже многое понятно: быстро ли взяли трубку, дали ли конкретный ответ или отправили в общий ящик.

Пройдитесь по территории вечером и посмотрите, как освещён двор, работают ли лифты, есть ли запахи в подъезде, чисто ли на площадке. Сфотографируйте то, что вызывает вопросы, и задайте эти вопросы до сделки. Удобно составить список вопросов заранее, чтобы ничего не забыть.

Что закрепить в договоре до подписания

Договор долевого участия не содержит всех деталей управления домом. Часть условий стоит зафиксировать отдельно в договоре с управляющей компанией или в приложениях к ДДУ. Не бойтесь задавать вопросы юристу застройщика и просить внести понятные формулировки.

Оговорите порядок передачи ключей и стартовые условия. В какой момент вы начинаете платить за содержание, а в какой за коммунальные услуги. Кто отвечает за показания счётчиков на момент передачи. Какие документы вам выдают вместе с ключами.

Уточните порядок разрешения споров. Куда обращаться, если управляющая компания не выполняет условие договора. Как фиксировать нарушения. Какие сроки даются на устранение недостатков. Здесь полезно иметь письменный порядок с конкретными шагами.

Спросите, как формируется отчётность перед собственниками. В каком виде жители видят отчёт о расходах, как часто его публикуют, где его искать. Прозрачность в деньгах это хороший признак управления.

Частые вопросы

Кто управляет новостройкой сразу после получения ключей

Сразу после ввода дома и передачи первой части квартир его обычно обслуживает временная управляющая организация, которую привлёк застройщик или которая назначена по результатам открытого отбора. Уточните, какая это организация, какими силами она работает и какой у неё договор. Потом собственники выбирают постоянный способ управления на общем собрании. Спросите, когда такое собрание планируют и кто будет его инициировать.

Что делать, если управляющая компания плохо работает

Сначала зафиксируйте нарушения: фото, видео, заявки в диспетчерскую с датой и временем. Направьте письменное обращение в управляющую компанию и попросите ответ. Если результата нет, обратитесь в государственную жилищную инспекцию и в органы местного самоуправления. Общее собрание собственников может поставить вопрос о смене компании. Порядок смены прописан в жилищном законодательстве, его стоит изучить заранее.

Можно ли сменить управляющую компанию в новом доме

Да, собственники могут сменить управляющую компанию на общем собрании. Для этого нужно провести собрание, принять решение и уведомить прежнюю компанию и новую организацию. Смена происходит в установленном порядке, и здесь важно соблюсти процедуру, чтобы не остаться с двумя управляющими одновременно. Подробную процедуру вам подскажут юрист и государственная жилищная инспекция.

Входит ли охрана и консьерж в платёж за содержание

Не всегда. Эти услуги могут быть включены в общий тариф, а могут идти отдельной строкой или оплачиваться по отдельному договору с жильцами. Спросите, как устроено в вашем доме, и посмотрите договор управления. Если услуга отдельная, уточните, кто её заказывает, как оплачивают и что будет, если часть жильцов откажется платить.

Как проверить будущую управляющую компанию

Посмотрите её открытые данные, список домов в обслуживании, отзывы жителей. Съездите в один из её уже заселённых домов, оцените состояние подъездов, двора, работу диспетчерской. Позвоните по номеру аварийной службы и задайте простой вопрос. Поговорите с людьми, которые там живут. Так вы соберёте живую картину и поймёте, насколько компания готова работать с жителями.

Если вы хотите разобраться в деталях конкретного дома и управляющей компании без ошибок, оставьте заявку на подбор квартиры на нашем портале. Мы поможем собрать нужные вопросы и проверить важные условия до сделки.