Готовый дом удобен: не надо ждать, не надо жить на съёмной квартире, можно прийти и посмотреть всё своими глазами. Но и здесь есть свои ловушки. Однокомнатная квартира в сданном доме в районе Выхино-Жулебино (Москва) это покупка, где спешка обходится дорого. Ниже разберём по шагам, что смотреть, о чём спрашивать и что фиксировать в договоре, чтобы сделка прошла без сюрпризов.
Начните с проверки самого дома
Сданный дом это не всегда дом, в котором уже можно жить. Разрешение на ввод в эксплуатацию получили, а вокруг может стоять забор, во дворе работать техника, в подъезде идти отделка. Приезжайте дважды: в будний день и в выходной, днём и вечером. Так вы увидите, сколько людей уже заселилось и насколько благоустроена территория.
Спросите у продавца, какие работы ещё идут и когда их закончат. Попросите показать, где проходят инженерные сети, как устроен вход в подъезд, есть ли пандус и удобно ли подъехать к дому на машине. Осмотрите фасад и кровлю. Если на стенах видны разводы или трещины, задайте вопросы. Свежая отделка скрывает многое, а вот следы протечек на потолке в подъезде видны сразу.
Проверьте, кто управляет домом: управляющая компания или товарищество собственников жилья. Уточните, какой тариф на содержание и ремонт действует сейчас и что в него входит. Посмотрите на доску объявлений в подъезде: по ней часто понятно, насколько активно идёт жизнь в доме и есть ли проблемы, о которых вам не расскажут в отделе продаж.
проверьте. Попросите показать акт приёма-передачи хотя бы одной квартиры в этом доме. По нему видно, какие замечания были у первых жильцов и как быстро их устраняли.
Изучите район сами, не полагайтесь на чужие слова
Про район лучше всего расскажет ваша собственная прогулка. Приезжайте утром в час пик и посмотрите, как вы будете добираться до работы. Пройдитесь от дома до транспорта: сколько идти, удобно ли зимой, есть ли освещение по дороге. Проверьте, как устроены входы и выходы из ближайших станций метро и остановок, где удобнее переходить дорогу.
Вечером пройдитесь по дворам. Оцените, насколько шумно, хватает ли парковочных мест, где гуляют с детьми, есть ли места для спорта. Зайдите в ближайшие магазины и посмотрите на ассортимент и часы работы. Проверьте, где находятся поликлиника, школа и детский сад, если они вам нужны. Дорогу до них лучше пройти пешком, чтобы понять реальное расстояние.
Отдельно оцените обстановку с экологией и шумом. Прислушайтесь, что доносится с балкона: дорога, железная дорога, стройка. Откройте окно и послушайте. Если рядом промзона или крупная магистраль, шум и пыль будут ощутимы. Поговорите с людьми во дворе. Жильцы охотно расскажут то, чего не напишут в объявлении.
совет. Составьте для себя список из нескольких важных точек: работа, транспорт, магазин, поликлиника, школа. Пройдите маршрут до каждой и засеките время. Так вы поймёте, подходит ли вам район и квартира вместе с ним.
Новостройки из каталога
Архитекторм. Калужская · Обручевскийот 20.8 млн ₽
Фон Дессинм. Чистые пруды · Басманныйот 161.8 млн ₽
Дом Булошниковам. Арбатская · Арбатот 123.5 млн ₽
Life Timeм. 1905 года · Пресненскийот 326.79 млн ₽Проверьте продавца и историю квартиры
Перед тем как обсуждать цену, разберитесь, кто продаёт квартиру и на каком основании. Если продавец застройщик, у него должны быть документы на дом и на квартиру. Если продавец частное лицо, посмотрите выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что человек действительно собственник и на квартире нет ограничений.
Спросите, как квартира досталась продавцу: куплена у застройщика, получена в наследство, подарена. У каждого варианта свои риски. При наследстве проверьте, все ли наследники вступили в права. При покупке у застройщика посмотрите, оплачена ли квартира полностью и нет ли долгов по взносам на капремонт и коммунальные услуги.
Уточните, не было ли в квартире перепланировки. Если была, попросите показать документы, которые её узаконили. Незаконная перепланировка это риск получить предписание и штраф уже после покупки. Осмотрите квартиру сами: сравните планировку с той, что указана в документах на неё. Если стены стоят не там, где должны, задайте вопрос.
Проверьте, не зарегистрированы ли в квартире люди. Выписка из домовой книги или справка о составе семьи покажет, кто числится по адресу. Убедитесь сами, что никто не живёт. Зарегистрированный человек может сохранить право пользования квартирой после сделки.
Разберитесь с деньгами и способом оплаты
Определите свой бюджет заранее и держите запас на расходы, которые неизбежны при покупке: услуги нотариуса, госпошлину, оценку, страхование, переезд и первичную отделку. Спросите у продавца, входит ли в цену отделка и мебель, что именно остаётся в квартире. Зафиксируйте это письменно.
Если берёте ипотеку, сначала получите одобрение в банке, а потом ищите квартиру. Так вы будете знать свою максимальную сумму и не потратите время на варианты, которые вам не подходят. Сравните условия в нескольких банках: ставку, размер первоначального взноса, требования к заёмщику. Уточните, как банк оценивает готовый дом и квартиру в нём.
Обсудите с продавцом порядок расчётов. Для готового жилья удобна схема с аккредитивом или счётом эскроу. Деньги замораживаются до регистрации перехода права, и продавец получает их только после того, как сделка состоялась. Это защищает обе стороны. Не передавайте крупные суммы наличными без расписки и без свидетелей.
проверьте. Уточните, кто оплачивает коммунальные услуги и взносы на капремонт на момент передачи квартиры. Долги продавца не должны перейти к вам. Закрепите в договоре, что все долги он гасит до подписания акта.
Подберём квартиру под ваш бюджет
Оставьте телефон. Пришлём подходящие варианты в WhatsApp или Telegram.
Осмотрите квартиру внимательно и с пристрастием
Приезжайте на просмотр с фонариком и рулеткой. Проверьте, как закрываются окна и двери, нет ли сквозняков. Включите воду и посмотрите напор, проверьте, уходит ли вода из раковины и ванны. Откройте все краны и послушайте, нет ли шума в трубах. Загляните под ванну и в шкафы: там часто видны следы протечек и плесени.
Проверьте электрику. Включите свет во всех комнатах, посмотрите на розетки и выключатели. Если есть возможность, попросите показать электрощит. Прислушайтесь к вентиляции: поднесите лист бумаги к решётке, он должен прилипнуть. Если вентиляция не работает, в квартире будет душно и влажно.
Осмотрите стены и пол. В новом доме возможна усадка, и на стенах могут появиться трещины. Мелкие трещины в штукатурке не страшны, трещины в несущих конструкциях повод для серьёзного разговора. Если сомневаетесь, пригласите на осмотр специалиста, который разбирается в строительстве.
Проверьте, как устроен вход в квартиру и что находится на площадке. Посмотрите на соседние двери, на состояние лифта и лестницы. Спросите, как работает домофон и есть ли видеонаблюдение. Эти мелочи влияют на комфорт не меньше, чем сама квартира.
Прочитайте договор до подписания
Договор это главный документ сделки. Читайте его полностью, не пропуская пунктов. Если что-то непонятно, задавайте вопросы и просите разъяснить. Не подписывайте документ, который вам не ясен. Лучше потратить время на разбор, чем потом разбираться с последствиями.
Проверьте, совпадают ли в договоре данные продавца и покупателя, адрес и характеристики квартиры, цена и порядок расчётов. Убедитесь, что в договоре есть срок передачи квартиры и порядок передачи ключей. Если в квартире остаётся мебель или техника, пропишите, что именно и в каком состоянии вы получаете.
Обсудите ответственность сторон. Что будет, если продавец задержит передачу квартиры? Что будет, если вы не сможете вовремя оплатить? Условия должны быть понятными и сбалансированными. Если продавец настаивает на пунктах, которые вам неудобны, обсудите их и найдите компромисс.
Уточните, как оформляется передача квартиры. Акт приёма-передачи подписывается после осмотра. В акте зафиксируйте показания счётчиков и состояние квартиры. Если есть замечания, впишите их в акт или приложите отдельный список. Так у вас будет основание требовать устранения недостатков.
Зарегистрируйте сделку и получите ключи
После подписания договора сделка регистрируется. Подать документы можно через МФЦ или в электронном виде, если у вас есть подтверждённая учётная запись. Уточните заранее, какие документы нужны и кто их подаёт. Обычно этим занимаются обе стороны или их представители по доверенности.
После регистрации вы получите выписку из ЕГРН, где собственником указаны вы. Проверьте данные внимательно: адрес, площадь, ваши данные. Если заметили ошибку, сразу обратитесь за исправлением. Пока ошибка не исправлена, она может помешать при продаже квартиры в будущем.
Принимайте квартиру по акту в присутствии продавца. Проверьте показания счётчиков и запишите их. Осмотрите квартиру ещё раз: всё ли на месте, что обещали оставить. Подпишите акт только после того, как убедились, что квартира в том состоянии, о котором договорились.
После подписания акта заберите ключи и документы на квартиру. Уточните, куда обращаться по вопросам эксплуатации, как передавать показания счётчиков и как оплачивать коммунальные услуги. Сохраните все документы по сделке: они пригодятся при дальнейших действиях с квартирой.
Чего избегать при покупке
Не соглашайтесь на сделку без осмотра квартиры. Даже если продавец торопит и говорит, что есть другие покупатели, у вас есть право посмотреть то, что вы покупаете. Спешка в таких вопросах плохой помощник.
Не передавайте деньги без документов. Любая передача суммы должна быть оформлена письменно. Расписка, аккредитив, счёт эскроу всё это защищает вас. Устные договорённости легко забываются, а письменные остаются.
Не покупайте квартиру, если что-то в документах или в самом доме вызывает у вас сомнения. Лучше отказаться от варианта и найти другой, чем потом решать проблемы. Рынок большой, и подходящая квартира обязательно найдётся.
совет. Заведите папку для документов по сделке и складывайте туда все бумаги сразу. Так вы не потеряете важное и сможете быстро найти нужный документ.
Частые вопросы
Можно ли купить квартиру в сданном доме по ипотеке?
Да, готовое жильё банки кредитуют охотно. Сначала получите одобрение, затем выберите квартиру и передайте банку документы на неё. Банк оценит квартиру и дом, после чего подтвердит сумму кредита. Условия у разных банков отличаются, поэтому сравните несколько предложений.
Что делать, если в квартире сделана перепланировка без документов?
Попросите продавца узаконить её до сделки или снизить цену с учётом ваших будущих расходов. Если перепланировка затрагивает несущие конструкции, узаконить её может быть сложно. В таком случае лучше отказаться от покупки или получить письменную консультацию специалиста.
Как проверить, что в квартире никто не зарегистрирован?
Запросите у продавца выписку из домовой книги или справку о составе семьи. Сравните данные с тем, что говорит продавец. После сделки проверьте ещё раз, уже как собственник. Если кто-то остался зарегистрированным, решайте вопрос через суд или договаривайтесь с продавцом.
Нужен ли нотариус при покупке однокомнатной квартиры?
Если квартира покупается целиком одним покупателем, нотариус не обязателен. Нотариальное удостоверение нужно при покупке доли или при особых обстоятельствах. Если сомневаетесь, посоветуйтесь с юристом. Услуги нотариуса добавляют расходы, но иногда помогают избежать споров.
Какой запас денег нужен сверх стоимости квартиры?
Заложите расходы на оформление сделки, оценку, страхование, переезд и первичный ремонт. Точную сумму назвать нельзя, она зависит от вашей ситуации. Считайте так: чем больше запас, тем спокойнее пройдёт переезд. Не тратьте все сбережения на саму квартиру.
Если вы хотите подобрать однокомнатную квартиру в сданном доме в районе Выхино-Жулебино и не тратить недели на самостоятельные проверки, оставьте заявку на подбор квартиры на нашем портале. Мы поможем сравнить варианты и подготовиться к сделке.
