Приёмка квартиры в новостройке в Войковском районе Москвы: чек-лист

Вы покупаете квартиру в новостройке. Дом уже сдан, ключи близко. И вот тут начинается самое интересное: приёмка. От того, как вы проведёте этот день, зависит, сколько денег и нервов уйдёт на устранение недоделок. Ниже подробный разбор: что смотреть, что спрашивать, что фиксировать. Без привязки к конкретному дому. Логика простая: вы сами проверяете всё, что важно именно вам.

Подготовьтесь до того, как поедете смотреть квартиру

Приёмка начинается не у подъезда. Она начинается за столом, с чтения договора и подготовки вещей. Возьмите договор долевого участия и внимательно перечитайте разделы про характеристики квартиры. Планировка, площадь, количество комнат, наличие отделки, остекление, перегородки. Всё, что там написано, вы будете сверять с реальностью. Если в договоре написано одно, а на объекте другое, у вас есть основание для претензии. Если на бумаге ничего нет, доказать что-то будет сложно.

Соберите набор для приёмки. Рулетка. Лазерный дальномер, если есть. Фонарик. Уровень. Маленький мячик или отвес. Зарядка для телефона. Лист бумаги и ручка. Камера с хорошим качеством съёмки. Перчатки. Влажные салфетки. Это базовый набор. Если берёте с собой специалиста, у него обычно свой инструмент.

Заранее решите, пойдёте вы один или с приёмщиком. Один вы увидите меньше. Специалист стоит денег, но находит ошибки, которые новичок пропускает. Решение за вами. Главное правило: не подписывайте акт в спешке. У вас есть право осмотреть всё внимательно.

Перед выездом уточните, кто будет присутствовать со стороны продавца. Спросите, можно ли пригласить своего специалиста. Спросите, в какое время вам готовы показать квартиру. Зафиксируйте ответы письменно, если общаетесь в переписке.

Проверьте документы и полномочия того, кто ведёт приёмку

Вам покажут квартиру и попросят подписать акт. Прежде чем это сделать, посмотрите, кто перед вами. Человек представляет продавца. Попросите показать документ, который подтверждает его право подписывать акт от имени продавца. Если он говорит, что просто показывает квартиру, а подписывать будет кто-то другой, уточните, когда и как это произойдёт.

Сверьте адрес и номер квартиры в документе, который вам дают на подпись, с тем, что указано в вашем договоре. Опечатка в номере квартиры может обернуться тем, что вы приняли не тот объект. Сверьте площадь. Сверьте этаж. Сверьте количество комнат. Это скучная работа, но она спасает от больших проблем.

Спросите, какие документы вам передадут вместе с ключами. Инструкции по эксплуатации, схемы разводки, гарантийные талоны на оборудование. Спросите, где хранятся эти бумаги и как вы получите их позже, если сегодня не всё готово. Зафиксируйте список того, что вам обещали передать, прямо в акте или в отдельном заявлении, если чего-то не хватает.

Осмотрите двор и дом снаружи, прежде чем зайти в квартиру

Подойдите к дому и посмотрите на фасад. Есть ли трещины, следы протечек, разрушения отделки. Посмотрите на отмостку вокруг дома. Она должна плотно прилегать к стене и иметь уклон от дома. Если отмостка просела или треснула, вода будет уходить под фундамент. Это дорогостоящая проблема.

Зайдите в подъезд. Посмотрите на входную группу. Двери, доводчики, домофон. Проверьте, работает ли освещение. Пройдите по лестнице и на лифте. Лифт должен работать плавно, без рывков и посторонних звуков. Двери лифта должны закрываться плотно. Если лифт не работает, это повод задать вопрос, когда его запустят и почему он стоит.

Посмотрите на места общего пользования. Стены, полы, потолки. Есть ли следы ремонта, который не завершён. Есть ли мусор. Работает ли вентиляция в подъезде. Откройте электрощиток на этаже, если есть к нему доступ. Посмотрите, аккуратно ли смонтированы провода.

Осмотрите входную дверь в квартиру. Створка должна ходить без усилий. Замки должны работать. Уплотнители должны прилегать. Если дверь стоит криво, её придётся менять или ремонтировать.

Пройдите квартиру по комнатам и проверьте геометрию

Заходите в квартиру и сразу включайте свет. Проверьте, работают ли все светильники и выключатели. Если розеток ещё нет, проверьте хотя бы провода на клеммах, если есть доступ. Если есть временные розетки, включите в них зарядку и проверьте, идёт ли ток.

Начните с замеров. Возьмите рулетку или дальномер и измерьте длину и ширину каждой комнаты. Сравните с тем, что написано в договоре. Разница в несколько сантиметров может быть допустимой, но существенное расхождение это повод для разговора. Замерьте высоту потолков. Замерьте диагонали комнат. Если диагонали сильно отличаются, комната не прямоугольная. Это видно и на глаз, но рулетка даёт точность.

Проверьте стены и углы. Приложите уровень к стенам. Стены должны быть ровными, без больших завалов. Если есть перегородки, проверьте, стоят ли они по проекту. Посмотрите на потолок. Есть ли на нём пятна, трещины, следы протечек. Если потолок натяжной, проверьте, нет ли провисаний и повреждений.

Проверьте пол. Пол должен быть ровным. Если стяжка ещё не залита, посмотрите на основание. Есть ли трещины, бугры, мусор. Если стяжка есть, проверьте её на прочность: постучите по ней. Глухой звук говорит о пустотах. Пустоты под стяжкой приведут к трещинам и отслоению покрытия.

Проверьте окна, двери и остекление

Подойдите к каждому окну. Откройте и закройте створку. Она должна двигаться плавно, без усилий и скрипа. Проверьте, плотно ли прилегает створка к раме. Возьмите лист бумаги, зажмите его между створкой и рамой и попробуйте вытянуть. Если бумага выходит легко, уплотнитель не прижимает. Это значит, что из окна будет дуть.

Проверьте фурнитуру. Ручки должны работать. Замки должны закрываться. Если есть режим проветривания, проверьте его. Посмотрите на стеклопакет. На нём не должно быть трещин, сколов, царапин. Если между стёклами есть пыль или влага, стеклопакет бракованный. Проверьте, есть ли на стекле маркировка. Это не обязательно, но полезно.

Проверьте откосы и подоконники. Они должны быть ровными и плотно прилегать к стене. Если есть щели, их нужно запенить или заделать. Проверьте, нет ли следов плесени в углах окон. Плесень говорит о проблемах с вентиляцией или о промерзании.

Проверьте входную дверь ещё раз, теперь изнутри. Посмотрите, есть ли зазоры между дверью и коробкой. Проверьте, работает ли замок с внутренней стороны. Если дверь имеет несколько замков, проверьте каждый.

Проверьте инженерные системы

Вода. Откройте краны. Проверьте, идёт ли холодная и горячая вода. Напор должен быть нормальным. Посмотрите, нет ли протечек под раковиной и за унитазом. Если сантехника уже установлена, проверьте, работает ли слив. Наберите воду в раковину и спустите. Вода должна уходить быстро, без бульканья и запаха.

Проверьте счётчики. Они должны быть установлены и опломбированы. Посмотрите на показания. Если счётчик уже что-то показывает, зафиксируйте это в акте. Это важно, чтобы вам не приписали чужие расходы.

Канализация. Проверьте, нет ли запаха в ванной и туалете. Запах говорит о проблемах с гидрозатвором или вентиляцией. Проверьте, не подтекают ли трубы в местах соединений. Если есть доступ к стоякам, посмотрите на них.

Отопление. Если отопительный сезон уже начался, проверьте, работают ли радиаторы. Они должны быть горячими по всей площади. Если есть терморегуляторы, проверьте, реагируют ли они. Если сезон ещё не начался, проверьте, нет ли следов протечек на радиаторах и подводках. Посмотрите на краны перед радиаторами. Они должны быть в рабочем состоянии.

Вентиляция. Поднесите лист бумаги к вентиляционной решётке. Если лист прилипает, тяга есть. Если лист падает, тяги нет. Проверьте вентиляцию в ванной, туалете и на кухне. Если тяги нет, это может быть проблема с общим стояком или с вашим каналом. Зафиксируйте это в акте.

Электрика. Проверьте, работает ли освещение во всех комнатах. Проверьте розетки. Если есть возможность, включите в каждую розетку какой-нибудь прибор и проверьте, работает ли он. Проверьте, нет ли искрения или нагрева. Если есть автоматические выключатели в щитке, проверьте, работают ли они. Не пытайтесь проверять их под нагрузкой, если не уверены в своих навыках. Просто посмотрите, нет ли следов подгорания.

Зафиксируйте всё, что нашли

Нашли дефект? Сфотографируйте его. Снимите общий план и крупный план. Если дефект на полу, сфотографируйте его с линейкой или рулеткой, чтобы был понятен масштаб. Запишите в блокнот: где находится дефект, в чём он выражается, что вы хотите, чтобы сделали. Чем конкретнее, тем лучше.

Составьте список всех замечаний. Пронумеруйте их. В акте приёмки напишите, что вы обнаружили и что требуется устранить. Если акт составляется в вашем присутствии, впишите замечания в него или в приложение к нему. Если акт уже готов и в нём нет места для замечаний, напишите их на отдельном листе и приложите к акту. Попросите, чтобы человек со стороны продавца расписался на вашем листе. Если он отказывается, отправьте замечания письменно позже, но сделайте это в тот же день.

Не подписывайте акт, если в нём написано, что у вас нет претензий, а претензии есть. Если вас торопят, скажите, что вам нужно время. Вы имеете право осмотреть квартиру внимательно. Если вам говорят, что все замечания устранят потом, попросите зафиксировать это письменно. Устные обещания ничего не стоят.

Сделайте копии всех документов, которые подписываете. Если акт составляется в двух экземплярах, заберите свой. Если вам дают только один экземпляр, сфотографируйте его полностью, каждую страницу.

Проверьте район сами, без чужих обещаний

Вы купили квартиру в Войковском районе. Но что вы знаете о нём, кроме того, что он вам приглянулся? Проверьте всё сами. Выйдите из дома и пройдитесь. Посмотрите, что находится рядом. Есть ли магазины, аптеки, поликлиника. Есть ли школа и детский сад. Посмотрите на их состояние. Загляните на сайты этих учреждений. Посмотрите, как они работают, есть ли свободные места, какие отзывы оставляют люди.

Проверьте транспорт. Дойдите до остановки общественного транспорта. Посмотрите, сколько времени занимает путь до метро. Пройдите этот путь в разное время дня. Утром и вечером. Посмотрите, как часто ходит транспорт. Если вы ездите на машине, проверьте, как вы будете выезжать из района. Посмотрите на загруженность дорог в часы пик. Это важно, если вы каждый день ездите на работу.

Посмотрите на соседние дома. Что там? Жилые дома, офисы, склады, стройка? Если рядом стройка, узнайте, что там строят и когда закончат. Спросите у местных жителей, как они живут в этом районе. Что им нравится, что не нравится. Люди часто говорят честно, особенно когда речь идёт о районе.

Проверьте экологию. Посмотрите, нет ли рядом промышленных объектов. Посмотрите на карту города, чтобы понять, что находится в нескольких кварталах от дома. Если есть возможность, поговорите с людьми, которые живут здесь давно. Спросите, как обстоят дела с шумом, с воздухом, с водой. Это не гарантия, но поможет составить картину.

Проверьте, как работает управляющая компания. Спросите, кто будет обслуживать дом. Изучите, как компания ведёт себя с жильцами. Узнайте, какие тарифы она устанавливает. Спросите, как она реагирует на заявки. Если у вас есть знакомые, которые живут в домах этой компании, поговорите с ними.

Что делать после приёмки

Вы подписали акт с замечаниями. Теперь ждите, когда их устранят. Сроки должны быть указаны в акте. Если сроков нет, попросите их указать. Если вам говорят, что устранят всё в течение разумного времени, попросите уточнить, что это значит. Зафиксируйте договорённость письменно.

Когда дефекты устранены, вы снова приезжаете и проверяете всё, что было в списке. Если всё сделано, подписываете акт повторно. Если что-то не сделано или сделано плохо, снова фиксируйте. Не соглашайтесь на устные заверения. Всё, что важно, фиксируйте на бумаге.

После подписания финального акта вы получаете ключи. Но это не конец. Сохраните все документы, которые вам передали. Инструкции, схемы, гарантийные талоны. Если что-то сломается в течение гарантийного срока, вы сможете обратиться с претензией. Гарантийный срок на разные части квартиры разный. Уточните его заранее.

Частые вопросы

Можно ли пригласить на приёмку своего специалиста

Да, можно. Вы имеете право прийти на приёмку с любым человеком. Это может быть специалист по приёмке, юрист, знакомый, который разбирается в ремонте. Спросите заранее, не против ли продавец. Обычно возражений нет. Если возражения есть, это странно, и стоит задуматься, почему.

Что делать, если я нашёл дефекты, а акт подписывать торопят

Не подписывайте акт, если в нём нет ваших замечаний. Скажите, что вам нужно время. Вы имеете право осмотреть квартиру внимательно. Если вас торопят, это повод насторожиться. Зафиксируйте замечания в акте или в отдельном листе. Попросите, чтобы человек со стороны продавца расписался. Если он отказывается, отправьте замечания письменно в тот же день.

Сколько времени даётся на устранение дефектов

Сроки должны быть указаны в акте. Если их нет, попросите указать. Если вам говорят, что устранят в течение разумного времени, попросите уточнить. Зафиксируйте договорённость письменно. Если сроки нарушают, подайте претензию. Но сначала убедитесь, что у вас есть доказательства: акт с замечаниями, переписка, фотографии.

Можно ли отказаться от подписания акта

Да, можно. Если вы нашли существенные дефекты, которые делают квартиру непригодной для проживания, вы вправе отказаться от подписания акта. Но это серьёзный шаг. Сначала зафиксируйте все дефекты. Проконсультируйтесь с юристом. Если дефекты некритичные, лучше подписать акт с замечаниями и ждать устранения. Отказ от подписания акта может затянуть процесс.

Что делать, если после приёмки обнаружились новые дефекты

Если вы обнаружили дефекты после подписания акта, но гарантийный срок ещё идёт, подайте претензию. Сфотографируйте дефекты. Напишите заявление. Укажите, что дефекты обнаружены в процессе эксплуатации. Если дефект связан с некачественным ремонтом или строительством, его должны устранить. Если это ваша вина, придётся ремонтировать самостоятельно.

Хотите, чтобы кто-то прошёл этот путь с вами? Оставьте заявку на подбор квартиры на нашем портале. Мы поможем выбрать новостройку, которая подходит именно вам, и подскажем, на что смотреть при приёмке.